旅游房地產(chǎn)步入機遇期亟待提升軟實力和專業(yè)化

來源：新華網(wǎng)海南頻道     作者：修梓馨    2011-10-25

　　新華網(wǎng)海南頻道１０月２４日電（記者王暉余）隨著休閑度假旅游需求的提升和房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入，傳統(tǒng)住宅市場成交表現(xiàn)逐漸黯淡。旅游地產(chǎn)憑借其政策導向性和資源稀缺性優(yōu)勢深受投資者青睞，也成為房企規(guī)避風險轉(zhuǎn)型升級的重要途徑。但旅游地產(chǎn)開發(fā)目前也面臨著住宅化傾向明顯、服務設施配套不齊、規(guī)劃差異性不夠等挑戰(zhàn)，亟待提升專業(yè)化和軟實力。

　　——旅游市場及調(diào)控政策為旅游地產(chǎn)帶來機遇

　　隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施，我國房地產(chǎn)業(yè)正進入新的調(diào)整發(fā)展時期。房企非住宅開發(fā)投資比例開始上升，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點，越來越多的開發(fā)企業(yè)意識到僅僅依靠單一的住宅開發(fā)很難規(guī)避市場風險，只有豐富產(chǎn)品多業(yè)態(tài)布局才能實現(xiàn)盈利，開始在住宅產(chǎn)品之外布局商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。

　　中國房地產(chǎn)研究會會長劉志峰說，近年來旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合催生了旅游地產(chǎn)的發(fā)展，開發(fā)企業(yè)借力地方政府對旅游業(yè)的重視去布局商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，豐富產(chǎn)品多業(yè)態(tài)布局規(guī)避風險實現(xiàn)盈利，成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的契機和新的增長點。

　　在旅游資源豐富獨特的海南，中信、華潤、萬科、富力、恒大、雅居樂等大型房企近幾年加速在海南落子布局。其中，華潤的石梅灣、中信的山欽灣、雅居樂的清水灣等旅游地產(chǎn)項目因位置佳、規(guī)模大十分惹眼，雅居樂清水灣項目占地面積達１．５萬畝。雅居樂集團２０１１年上半年實現(xiàn)合約銷售１５７億元，其中海南雅居樂清水灣旅游地產(chǎn)項目銷售金額逾４６億，成為嚴厲調(diào)控下，領跑樓市的“黑馬”。

　　劉志峰說，與此同時，我國已經(jīng)成為世界第四大旅游消費國，度假性置業(yè)需求更以每年２０％的速度增長，據(jù)統(tǒng)計已有２７個省、自治區(qū)、直轄市制定的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或者第三產(chǎn)業(yè)重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，這為旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來了重大機遇。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，旅游地產(chǎn)最大的機遇在于休閑旅游已進入尋常百姓家，中國有１３億人口得旅游市場，旅游資源也極其豐富。中國旅游地產(chǎn)服務集團有限公司總裁丁祖昱也認為，國人日益增長的休閑度假需求，是旅游地產(chǎn)的最大需求和最大資源所在。

　　以海南省三亞市為例，三亞市政府秘書長黃興海說，近年來，三亞市一方面加大保障性安居工程的力度，另一方面按照高端、適度、有序的原則引導房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，多開發(fā)建設經(jīng)營性的旅游地產(chǎn)，以產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、養(yǎng)生公園等為代表的旅游度假地產(chǎn)快速發(fā)展，受到人們的喜愛，今年三亞旅游度假產(chǎn)品項目已經(jīng)發(fā)展到３０個，投資２９．０９億元，建設面積３１．５７萬平方米。　

　　劉志峰說，旅游地產(chǎn)是集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式，既滿足了旅游度假者的生活，也為部分投資置業(yè)者提供新的投資渠道，同時也帶動了地方其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著國民休閑度假需求和投資需求的不斷增加，加上房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，旅游地產(chǎn)的需求將更加旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合自身實際，認真研究市場，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，贏得發(fā)展機遇。

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　　——旅游地產(chǎn)面臨諸多挑戰(zhàn)

　　由于起步較晚，旅游地產(chǎn)發(fā)展在面臨重大機遇的同時，也面臨著住宅化傾向較為明顯、規(guī)劃差異性不夠、服務設施不配套、專業(yè)化程度不高等制約因素。

　　北京大學旅游研究與規(guī)劃中心主任吳必虎認為，上世紀９０年代前是中國旅游度假地產(chǎn)的雛形期，主要是國有企事業(yè)單位、政府機關(guān)的療養(yǎng)院、招待所或各種培訓中心；上世紀９０年代到２００５年左右是處于初級的度假地產(chǎn)階段，即單純地蓋房子；２００５年至今，真正意義上的旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)開始逐步開發(fā)，但專業(yè)化程度仍然不高。

　　中國生產(chǎn)力策劃專業(yè)委員會副主任何紅光認為，從旅游地產(chǎn)前期的發(fā)展過程來看，更多的是旅游拉動地產(chǎn)，很多旅游度假區(qū)的地產(chǎn)搞上去了，但旅游并沒有搞上去，旅游地產(chǎn)住宅化傾向必須得到徹底糾正。

　　丁祖昱說，目前國內(nèi)很多城市的旅游地產(chǎn)規(guī)劃雷同，缺乏差異性，甚至一些旅游地產(chǎn)名稱都一樣。世界知名的一些旅游地產(chǎn)休閑度假圣地都具有差異性和獨特性，我國旅游地產(chǎn)在規(guī)劃上還需要全方位的提升。

　　此外，還有來自營銷的挑戰(zhàn)，丁祖昱說，旅游地產(chǎn)最大的特性之一是項目和購房者是在不同的區(qū)域，比如海南超過７０％的購房者來自島外，這意味著旅游地產(chǎn)的整個營銷戰(zhàn)線非常長，導致營銷當中出現(xiàn)很多獨特性問題。

　　有關(guān)專家認為，目前旅游地產(chǎn)的旅游與地產(chǎn)之間融合性不夠，旅游地產(chǎn)不是單純居住的功能，必須滿足購房者和投資者的“吃住行游購娛”等綜合旅游要素的需求，旅游地產(chǎn)所提供的后續(xù)衍生服務和基本服務還遠遠不夠。

　　朱中一說，旅游地產(chǎn)還面臨著如何處理開發(fā)與保護之間的關(guān)系的挑戰(zhàn)，旅游地產(chǎn)往往位于旅游資源較好的地區(qū)，要正確處理好資源保護與開發(fā)的關(guān)系，在禁止開發(fā)的地方一定要禁止，在限制開發(fā)的地方一定要限制。

　　旅游地產(chǎn)還面臨如何保證總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理的問題。朱中一說，旅游地產(chǎn)必須要適合廣大老百姓各種需求的需要，比如三亞亞龍灣等海灣高檔賓館不少，但適合中低普通老百姓需求的不多，此外旅游地產(chǎn)過高的空置率帶來了資源浪費和物業(yè)管理難度加大等問題。

　　——旅游地產(chǎn)亟待提高專業(yè)化和軟實力

　　有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士認為，旅游地產(chǎn)必須提高專業(yè)化程度，保持一定的公共性和有序性，不斷提高軟實力，將旅游和地產(chǎn)相結(jié)合，和旅游產(chǎn)業(yè)真正形成互動。

　　一是科學規(guī)劃旅游地產(chǎn)，讓旅游地產(chǎn)與旅游資源、生態(tài)環(huán)境相適。旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢在于與旅游資源結(jié)合，有很好的文化景觀和自然景觀，旅游資源在開發(fā)時應得到充分的保護。比如，海南島熱帶濱海資源景觀在國際旅游島建設中一定要保護好、利用好，避免破壞環(huán)境、盲目開發(fā)、過度開發(fā)，要科學規(guī)劃健康有序和諧共生的綠色發(fā)展的開發(fā)模式。　

　　二是注重內(nèi)涵確保品質(zhì)提升軟實力。無論是休閑度假還是投資，消費者對旅游地產(chǎn)的品質(zhì)要求相對較多。旅游地產(chǎn)要走精品開發(fā)之路，不僅要有完善的配套，更要在產(chǎn)品的內(nèi)涵上下工夫，在服務水平上上檔次，努力創(chuàng)品牌提高產(chǎn)品價值。旅游地產(chǎn)開發(fā)不能沿襲普通住宅開發(fā)的理念，要在開發(fā)模式、資源利用、營銷服務、運營管理等方面探索創(chuàng)新提升軟實力。海南省旅游發(fā)展委員會巡視員陳耀說，旅游地產(chǎn)應該轉(zhuǎn)向軟實力，圍繞游客和客戶需求，從多方面提供服務和管理品牌。

　　三是必須走專業(yè)化發(fā)展道路。吳必虎認為，下一步度假地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)專業(yè)化是房地產(chǎn)發(fā)展的普遍趨勢。只有專業(yè)化后旅游地產(chǎn)才能真正健康發(fā)展，要打造定位各異的風景地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、溫泉地產(chǎn)、海濱地產(chǎn)、娛樂地產(chǎn)等，對旅游地產(chǎn)專業(yè)方向、策略以及本土文化進行認真研究。

　　四是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)要緊密結(jié)合，保持旅游地產(chǎn)的公共性。吳必虎說，不能把旅游地產(chǎn)９０％的樓盤或資源賣掉，必須保持５０％的資源進行可持續(xù)經(jīng)營，以此為依托形成一個度假目的地，保障旅游地產(chǎn)樓盤不閑置，并通過社區(qū)“去孤島化”提升旅游地產(chǎn)的度假氛圍，獲得可持續(xù)發(fā)展。