專家建議國土部公開房地產開發地價

來源：中國房地產報     作者：許甲猛    2009-08-17

國土資源部不久前公布的“全國105個城市620個房地產項目地價占比房價平均為23.2%”這一數字引發不小爭議，但在一些業內專家看來，“能公布出來就是一種進步，這或將成為地價信息透明制度的一個推進。”

　　記者近日獲悉，中國土地勘測規劃院日前已向國土資源部土地利用司遞交了一項建議，要求對今后每個房地產開發項目的地價信息都逐一公布，“而且是在開發商賣房的時候進行公布，以解決市場上信息不對稱的問題。”

　　據了解，這項建議目前還沒有得到土地利用司的相關批復，進入政策討論環節尚需時日。接受本報采訪的國土資源部專家分析，“部里采納該項建議的最大障礙，除了來自意識的轉變外，更多的是目前的管理能力跟不上，工作內容增加了，做不過來。”

　　“地下地價”

　　鮮為人知的是，一套“地下運行”的全國城市地價指數監測系統趴在國土資源部“后院”已有10年之久。10年間，這套系統目標監測范圍從最初的10余個城市擴展至105個城市，且繁衍出眾多監測范圍更廣的省域和市級地價指數子系統(僅江蘇一省和北京一市，各自的地價監測點就超過100個)。但更多時候，這套系統僅為國土資源部的決策提供“內參”，并未釋放更多社會價值。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，就技術層面而言，逐個項目公布地價并非難事，全國城市地價指數監測系統完全可以監測到具體項目。這套系統由中國土地勘測規劃院總牽頭，在每個監測城市設有技術合作單位，其通常是由過去國土和建設系統脫鉤出來的中介評估機構組成，他們擁有龐大的評估師隊伍，對地價情況格外敏感。國土資源部委托他們定期上報各監測地區地價情況，并匯總至中國土地勘測規劃院加權分析。

　　“與中介機構合作的目的是盡量避開政府，保持數據的中立。”據鄒曉云介紹，國土資源部對下設的這些技術合作單位實行松散控制，比如將地價監測工作作為考核評估師資質的指標，或據此給予繼續教育和出國培訓的機會，或允許評估師優先使用這些數據為他人做商業策劃等等。而國土資源部對上報數據的客觀性要求也格外嚴格，如有不實，即要“返工”。

　　地價指數監測系統通常是在一個城市設定若干個有代表性的固定監測點，基礎地價信息可據公開資料獲得，變動地價信息則是模擬交易、重復評估，即根據房價和租金反推地價。

　　鄒曉云告訴記者，在國外，對公共資源的信息公開早有先例。比如荷蘭，王室的財產和婚姻狀況在網上都是公開的，人們認為這并非隱私，“尤其是當這些信息和公共資源發生沖突時，就不能算隱私”。

　　“而在中國，房地產也可以定義為有限的公共資源，因而地價信息不應該被視為保密數據。”鄒曉云說，“土地是公開出讓的，是公共資源。因而對公共資源的經營和管理也必須公開，而不能被商業秘密化。”

　　“民用”存疑

　　對于這樣一個龐大的官方信息系統，一旦轉為“民用”，會對房地產市場產生什么影響？

　　鄒曉云認為，地價信息的公布是房地產市場最需要、最基礎性的東西。“一個市場如果不公開透明的話，它就永遠是被少數人操縱的市場，就不可能是一個健康的市場”。

　　但不容忽視的問題是，若地價信息公布不當極有可能激化社會矛盾。不久前國土資源部公布地價占房價成本后引發的數字爭議就是先例。爭議的焦點恰在于此，國土資源部公布的“僅是土地交易價格，即土地整理儲備中心拿到的那部分錢，沒包括稅費”。如此對“地價”的定義自然難以服眾。

　　中國城市經濟學會副會長、中國社科院城市發展與環境研究中心研究員楊重光認為，逐個公布項目地價信息不能否認其積極意義，但“要公布，數據就要細致”，不能以模糊、謬誤甚至造假的信息誤導視聽，否則容易引發更大矛盾。

　　楊重光表示，房地產開發項目地價構成相對復雜，其中既包括土地出讓金價格，又包括各種稅費，而且同一區位的項目地價成本構成也不盡相同，比如有些項目拆遷費高昂，有些項目沒有拆遷費，這都將影響地價占比房價的計算結果。