海口房地產成交量未回升，企業壓力大

來源：海口晚報     作者：許甲猛    2009-08-11

盡管上半年海南省海口市房地產業逐漸出現好轉跡象，但從房地產開發投資資金構成分析來看，利用外資、自籌資金、國內貸款、定金及預收款這四項同比還是分別下降99%、13.2%、4.5%、4.3%。業內分析，上半年海口市地產雖然回暖跡象明顯，但成交量尚未回升到前兩年水平，下半年開發企業面臨資金壓力加大。

　　利用外資下滑幅度大

　　外資一直青睞海南房地產項目。據省工商部門介紹，近年來外商投資企業以新設方式、并購方式、增資等方式投資海南房地產市場。投資來源仍以港澳臺為主，這些外商投資房地產企業中，有412戶來源于港澳臺地區，占全部投資總額的42.21%。外資進入形式逐步呈現多樣化態勢。今年1至5月，全省房地產開發共完成投資85.78億元，地產開發投資財務資金來源中，利用外資部分達2.08億元，比去年同期增長2.5倍，其中外商直接投資部分為1.88億元，比去年同期增長2.2倍。業內認為，海南省房地產業利用外資符合海南經濟發展現實需要，與國內一些房價過高的城市的游資有本質的區別。利用外資主要集中在旅游房地產上，這對于推動地產結構調整意義重大。但是受金融危機等影響，上半年海口地產利用外資同比下降99%。

　　去銀行貸款并不容易

　　今年5月，國務院曾調整固定資產投資項目資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。很多海口中小開發商認為，自有資金比例降低意味著開發貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款。但在隨后申貸過程中，他們發現商業銀行對于房地產信貸向來注意設立門檻，將開發商企業資金鏈情況區分不同情況做出“積極支持”“維系關系”，或是“果斷退出”的選擇。

　　業內人士透露，對于那些資質低、負債率高、成長性不明朗的地產企業，將嚴格控制國內貸款。今年上半年，在國家實行寬松貨幣政策的拉動下，海口房地產業呈逐漸回暖趨勢，房地產投資資金到位率良好，金融支持效果明顯。上半年，到位資金66.13億元，同比稍降，其中國內貸款、自籌資金同比下降4.5%、13.2%。其他資金同比增長9.3%，環比增長幅度加大。

　　據業內透露，向典當和擔保行業貸款的海南地產商目前也不在少數。雖然典當的利率遠高于銀行利率，但與一般金融機構相比，通過典當行進行貸款既不需要信用調查，也用不著他人擔保，只要有值錢的東西送過去，可能很快就能拿到現金。記者在近期省內媒體不時看到典當行廣告，內容大多為給海口及三亞開發商辦理土地、房產大額抵押等。

　　地產融資需加強引導

　　業內分析認為，海口開發企業面臨資金壓力主要原因在三個方面：一是成交量尚未回升到前兩年水平；二是世界經濟未來的走勢還不明朗，對我國經濟發展的不利影響在短期內還難以有大的改觀；三是開發商房價追漲會影響今后的市場成交量，進而影響到企業資金的回籠。

　　面對房地產開發企業融資問題，省金融部門曾建議要引導房地產開發企業融資。金融部門認為，應進一步規范海南省房地產開發企業的行為，包括定期對開發隊伍進行資質評定，適當限制成立新公司，把資金集中用到真正具有房地產開發和經營優勢的企業中去，提高資金使用效益；自籌的開發建設資金必須按規定使用，不準超規模開發或無計劃開發；各級政府職能部門積極引導開發商根據市場的實際需求，適時調整商品房開發結構，進一步優化房地產開發環境，減少前期開發費用，降低建房成本。