海南擬禁止將住宅改商用 變更須鄰居同意

來源：工人日報     作者：許甲猛    2009-07-27

時下，在海口市一些小區里，由于普通民宅可以商用，不少公司開進了小區，住戶常常遇到這樣的尷尬：一家人周末在家休息，卻一次次被上門辦理業務的公司員工敲錯房門;門禁常常“洞開”，樓內不停有陌生人進出……為了還居民一個恬靜的生活環境，海南省將出臺新的規定，禁止“民宅商用”。居民“怨聲載道”“我花了一輩子的積蓄在這小區買了一套房子，就是圖這里環境好，可以安度晚年。可現在，我就沒一天清靜過!”7月15日，家住海口市昌茂花園的業主嚴大爺向記者說出了自己的煩心事。嚴大爺的煩惱來自于該小區悄然發生的一種變化——這里出現了越來越多的商戶，居民樓慢慢變成了經營場所。據了解，嚴大爺所在的小區是2003年建成入住的，現有1000多戶居民，其中商戶占70多家。“商戶中有賣糧油肉蛋的，有搞美容美體的，有制作廣告的，還有提供信息咨詢服務的，每天進出社區上班的員工就有1000多人，小區的電梯、社區休閑設施都被他們占用了。”

　　“現在，幾乎每一個小區都有‘民宅商用’的情況，住宅樓變成經營場所，影響了周圍鄰居的生活。”一位從事物業管理工作的人說，“比如，在住宅樓內從事商業活動，尤其是開辦公司等會造成住宅配套資源的緊缺，如車位的緊張、電梯的擁堵、用電的超負荷等等，這些都會給樓內居民的日常生活帶來諸多不便。”隨后，記者進行一番調查采訪后發現，在民宅里的商戶真是五花八門，而且分布廣泛，尤其是地段好、交通方便的住宅樓更是如此。此外，由于小區住宅有很強的隱蔽性，無證照經營活動也比較泛濫。

　　在眾多“民宅商戶”中，有的是住戶自己經營的公司，有的是出租給他人開的公司。記者看到，在海口市的金華苑、萬利隆花園、兆南龍都等小區，不少居民樓都在醒目的位置掛著很多廣告招牌，有推拿中心、廣告設計公司、醫療器械經銷商、外地公司駐海口辦事處、教育培訓機構、飯店，甚至還有美容美體室、書畫培訓班和交友俱樂部等。對這樣的現象，一些業主怨聲載道。家住海口市龍華區金融花園的孫大爺很生氣地向記者反映：“我家樓上有一個廣告公司，天天人來人往，嘈雜得如菜市場，吵得我不得清靜。去年年底，還有很多人上門催債，他們在門口頻繁地吸煙、嗑瓜子，把樓道內弄得烏煙瘴氣。”成本低讓商戶青睞民宅辦公各種經營場所為什么要選擇辦在民宅里呢?已在位于海口市一橫路的華運大廈內開業辦公一年的海南某廣告公司張經理向記者介紹，市中心區位優勢無疑是經營者選擇時的主要考慮，可住宅樓的租金便宜更是讓許多中小型公司青睞的關鍵。以張經理的這家廣告公司為例，120多平方米的工作室，可以容納六七個工作人員，每月的租金僅2500元，而要在海口市國貿商業區的商業樓內租房，租金至少是現在的2至3倍。

　　“目前，海南有80%的小型廣告公司都會選擇住宅作為他們辦公場地，除了租金便宜，物業、水電等費用都低于商業樓宇，我們一樣也能順利辦到相關的經營證照，從經營者的角度來說，無疑縮減了經營的成本。而且，在住宅樓內開公司可以24小時上班，這樣的條件很適合我們這種中小型公司。”張經理頗有些得意地表示。

　　同時，記者在采訪中還了解到，除了租金便宜外，住宅樓之所以逐漸成為中小企業事業起步的“搖籃”，還有以下原因，首先，前期投入少。購買住宅，貸款首付只有兩成，而購買寫字樓，銀行只提供五成按揭;其次，使用時間更長。寫字樓的產權是50年，而住宅是70年，同樣的房子，購買住宅可以多用20年;第三，住宅的物業管理費要比寫字樓低很多。不僅如此，“住宅商用”不僅讓使用者嘗到了低成本的甜頭，對于房子的主人來說，租給商戶也比租給普通的房客獲利更高，豐厚且穩定的房租收入是房東選擇改做商業用途的根本原因。

　　保護居民“安寧權”海南擬禁民宅商用

　　針對越來越常見的“住宅商用”現象，海南省物業管理協會秘書長邢祚福接受記者采訪時介紹說，已經實施的《物權法》對此有了進一步的明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。如果住宅商用后，改變了房體結構，造成安全隱患，那么對其他居民居住就會構成威脅，侵害了相鄰居民的相鄰權。此外，還有一些住宅商用雖然未改變房屋結構，但卻將原本的住宅改做了其他特殊用途，比如游戲廳、歌廳、餐飲店、化工作坊等，由此所產生的噪音、油煙等會對住宅居民造成影響，這就侵害了居民的安寧權。不過，“民宅商用”已引起海南省有關部門的重視，海南省政府擬在近期修訂《海南省物業管理條例》。

　　海南省住房和城鄉建設廳有關負責人表示，修訂后的《海南省物業管理條例》將明確規定：業主依法將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主同意，并依照有關法律法規辦理許可手續;未經有利害關系業主同意以及辦理有關許可手續的，不得將住宅改變為經營性用房。對于擅自改變的，有關部門應依法不予辦理經營許可、工商登記，并依法進行處理。同時，《海南省物業管理條例》還增加了物業服務企業以及業主委員會對住宅改變為經營性用房的監督及向政府有關主管部門報告等條款。（作者：賴志凱）