專家觀點：樓市面臨調整房貸風險可控

來源：中國證券報     作者：許甲猛    2009-09-24

近兩個月市場“價漲量跌”的局面引起了業界對于樓市將現調整，進而引發房貸違約風險的擔憂。專家指出，樓市調整理論上將對房貸安全產生影響，但取決于樓市調整幅度有多深。除非像2007、2008年那樣的大幅調整，否則對銀行沖擊不會太大，目前房貸風險可控。

　　房貸占比開始下降

　　1-8月，全國商品房銷售面積49416萬平方米，同比增長42.9%。商品房銷售額23464億元，同比增長69.9%。

　　樓市火暴帶動房地產貸款穩步增加。根據統計局數據，前八個月房地產個人按揭貸款余額共計4507億元，增長94.1%，同比增幅不斷擴大。

　　此外，銀行中報也顯示，工行、建行和中行三大國有上市銀行上半年個人住房貸款余額為20312.33億元，新增個人住房貸款3157.39億元，其中工行和建行的個人住房貸款增幅分別達到了17%和18.53%。

　　在經濟逐步企穩后，政府調整貸款規模、防范信貸風險的思路日漸清晰。銀監會就曾多次強調關注房貸風險，各家銀行的房貸規模也開始有所控制。

　　國信證券研究報告顯示，7月份以來深圳銀行房貸增量開始下滑。其中四大國有銀行8月份的房貸增量較7月份下降了10億元左右，降幅為10%。

　　光大證券分析師沈維指出，雖然絕對數額仍稍有增長，但工行、建行、興業等大部分銀行的房地產貸款占比已經開始下降。銀行二季度到三季度進行了相關風險控制，下半年貸款審批將更加嚴格。

　　違約風險可控

　　充裕的流動性和寬松的政策支持是今年以來房地產市場投資與交易保持火熱的重要推手。然而自8月份以來，北京、上海和廣州等一線大城市的房地產成交量持續回落，房價卻依然在高位震蕩。此前部分房地產投資需求的首付比例較低，對銀行信貸的依賴性較強，增加了發生房貸違約的潛在風險。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇教授表示，房地產調整對消費型購房影響不大，主要針對投資和投機型購房，由于其杠桿比率較高，違約風險更大。樓市調整對銀行體系的影響程度取決于兩個因素，一是非自住型比例有多高，二是樓市的調整幅度有多大。無論未來樓市是否出現大幅調整，當前二套房貸收緊等政策已經顯示出政府抑制樓市投機的決心，目前銀行房貸風險可控。

　　去年六七月，房價快速下跌所引發的“斷供”風波曾席卷珠三角。部分首付比例較低的業主“斷供”而將房屋“還給”銀行。當時商業銀行的房地產不良貸款率受到廣泛關注。

　　業內人士指出，房貸還款的最初三到五年是違約的高風險期。這個時期只要利息稍微漲一點，或者收入降一點，房貸風險就有可能爆發。

　　對此，沈維表示，房地產和金融的聯系一直很緊密，銀行與房地產相關的業務包括房地產開發貸款、個人按揭貸款以及其他類貸款中以房地產為抵押的部分。雖然我國樓市面臨調整，但短期內房價不會出現像2007年和2008年那樣的快速下跌。同時由于房貸占比不大，因此目前銀行房貸的違約風險還不顯著。（作者：于萍）