今日說法:買房未及時過戶 房主毀約轉賣

來源：海南特區報     作者：許甲猛    2009-11-27

案例一

　　買房未及時過戶房主毀約轉賣

　　買主認為房主“沒信用”，欲起訴房主；律師：買主難以要回房屋，只能要求房主賠償損失

　　市民李先生最近遇上了一件窩心事,他花光積蓄在海口購買了一套二手房，并住了大半年。突然有一天，一個陌生人來到家中，說房子是他的，并拿出了房產證。對此,李先生驚詫而無奈，最后只有懊悔。原來，李先生將這套房買下來后沒有及時辦理房屋產權過戶，原房主看到房價上漲后，竟然反悔，將房子又轉賣給了他人。

　　為老伴治病，來海南買房

　　李先生和妻子都是湖北人。因為妻子患有心臟病，天氣一冷就容易發病，心口總疼。想到海南冬天氣溫高，可以減少妻子的病痛，于是李先生便帶妻子來到海口居住。

　　去年11月份，李先生通過中介，看中了龍昆南路皇家花園的一套房。該套房兩室一廳，是二手房。當時房屋叫價一平米2600多元，房屋面積七十多平米，總共售價約19萬。經過“實地考察”，李先生覺得房屋不錯，于是就通過中介與房主陳先生取得聯系。經過協商，雙方最終簽訂房屋買賣合同，約定李先生以18萬的價格購買該套住房。

　　合同簽訂之后，李先生按約定履行了相關付款手續，包括交付了2萬元定金和9萬元首付款。隨后，李先生就按照合同約定，于今年2月份搬進該房屋居住，而且一住就是大半年。

　　陌生人持房產證要房

　　11月16日，一位陌生人來到李先生家，說是要看看房子。李先生覺得很奇怪，就不讓陌生人進屋。“我已經付錢把這房子買了，這就是我的房，為何不讓我進去看一下？”面對陌生小伙子理直氣壯的質問，李先生更是來氣，就大罵：“你這騙子，竟然騙到家來了。你趕快走，否則我就報警了。”然后把門一關，對小伙子毫不理會。

　　沒想到第二天，小伙子又找上門來了。不過，這次小伙子帶了房產證，“大叔，我不是騙子，這就是我的房，我還有房產證呢！”看到小伙子如此認真，老人糊涂了，“可這也是我的房啊！我是付錢買的啊！”爭執中，兩人都感覺到這其中存在問題。

　　房主為賺錢毀約轉賣

　　原來，李先生當初在和房主陳先生簽完合同后，因為種種原因，雙方并沒有及時辦理房屋產權過戶手續。而李先生認為他已按約定支付了房款，而且，還住了半年多，房屋始終都是自己的，沒必要急著辦理過戶。但是，隨著房價日益走高，現在，該套房屋市價可達30萬元，原房主陳先生于是突然反悔，偷偷把房子賣給了另外一個人，并且，雙方辦理了房屋過戶手續。

　　對于房主的這種“暗箱操作”和不誠信行為，李先生感到十分生氣，就找到房主陳先生理論。可房主卻說房子是他的，他想賣給誰就賣給誰。而且房子又沒有過戶給李先生，因此房主可以決定其房子現在不賣給李先生了。現在，房主稱他愿意按合同約定，返還李先生已付房款，并雙倍支付違約金4萬元。對此，李先生十分憤慨，認為房主陳先生沒有信用，并找到律師欲起訴房主，要回房屋。

　　律師點評

　　對于此事，海南正凱律師事務所的李武平律師認為，該事件涉及到房屋買賣合同的效力跟所有權轉移的差別問題。一般情況下，只要合同符合法定構成要件，合法就成立并能夠生效，比如在商場買賣電腦等商品。但有些交易必須登記才能生效，比如房屋、車輛等所有權的轉移就必須登記過戶，否則所有權不能自然轉移。如今，第三人善意購買了涉案房屋，并辦理了產權過戶。由于李先生與房主陳先生之間的買賣行為沒有辦理過戶手續，因而不能對抗具有公示和證明效力的另一份房屋買賣協議。因此，李先生不能要回房屋，只能要求房主賠償損失。李律師就此提醒市民，在購買二手房時，要立即辦理房屋產權過戶手續，以免帶來麻煩。

　　案例二

　　東北老漢海口買套房外墻衛生間嚴重漏水

　　老漢稱因漏水未交足物業費，被法院判賠1萬余元

　　今年59歲的馬超文，從牡丹江市某工程公司退休后，全家到海口定居。

　　2002年，馬超文與開發商海南寧×實業有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了海口南沙路瑞豐公寓一套位于11樓的住房。合同約定，2002年12月1日前，開發商依約將驗收合格的商品房交付馬超文使用。2004年6月23日，馬超文獲得房產證。

　　馬超文說，以前樓房外墻、衛生間嚴重漏水，他沒法裝修，全家在外租房近5年，去年兒媳婦剛剛生孩子，他才勉強住進來。

　　2008年，物業公司起訴業主馬超文并提出索賠，稱馬超文自2003年1月至2008年9月30日，共拖欠物業管理費、滯納金合計11387.72元。

　　馬超文辯稱，拖欠的不是物業費而是空置費，因房子在2003年4月購買，并非同年12月購買，且該房在裝修中發現墻壁嚴重漏水，找物業協商，對方回復說找開發商，此事未妥善解決，故其欠款是別有原因，并非故意欠款。

　　海口市龍華區法院一審判決，認為物業公司與馬超文系物業管理者與被管理者關系，馬超文未履行支付物業管理費義務，已經構成違約。馬超文應支付給物業公司11387.72元。

　　馬超文不服向海口中院提起上訴，并訴稱其曾因房屋外墻滲漏、衛生間漏水不能裝修入住，物業公司應支付其在外租房66個月的費用39000元。

　　海口中院認為，物業管理費計收時間并無不妥，收取物業費和滯納金合理合法，對馬超文關于墻體漏水的照片、發票、公寓外墻滲漏、衛生間漏水的調查報告、租房證明等證據，因其一審舉證期間未提交，且物業公司依法未予質證，一審法院未作為本案證據使用合理，二審予以支持。海口中院判決駁回上訴，維持原判。

　　馬超文出示了一份《關于瑞豐公寓外墻面污染、墻體滲漏等工程項目調查報告》，報告的時間為2006年9月，帶有數十名業主簽名和物業蓋章。

　　律師點評

　　業主如遇房屋質量不合格問題

　　應找準理賠對象

　　本案是典型的房地產糾紛案件，業主因為房屋質量不合格，而尋找開發商和物業公司都未得到滿意答復，從而引發物業費的糾紛。從法律層面上看，購房者應該分清幾個事實：第一，房屋的開發方是誰，誰就應該對房屋質量承擔責任。第二，從法律上看，物業公司的性質屬于業主聘請的房產物業的管理者，它應該承擔的責任僅限于管理方面的責任，如無合法事由，一般無法對其追究房屋質量責任。

　　因此，本案中業主以拖欠物業費的形式處理房屋質量問題的解決方式得不到法院支持。在提交墻體漏水證據材料時，注意在一審舉證期間按時提交，否則法院會不作為證據采納使用。(記者劉思惠 王忠新)