海南房地產(chǎn)調(diào)研：八成外地人炒出七成空置率

來源：南方都市報(bào)     作者：許甲猛    2010-02-11

上帝要將其毀滅，必先使其瘋狂

　　海南的房地產(chǎn)現(xiàn)在讓人很擔(dān)憂：海南國際旅游島概念拋出之后，全國人民蜂擁而至，一些開發(fā)商讓大家下定金就是不開盤，樓價(jià)一天一個(gè)漲，誰也不知道會漲到多少錢。7萬元/平方米的天價(jià)房也不能讓投資客望而卻步。

　　近日，華泰聯(lián)合證券分析師魚晉華對海南房地產(chǎn)做了一次詳盡的草根調(diào)研發(fā)現(xiàn)，基本每個(gè)樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。而來自島外的需求中，外地遷移入島經(jīng)商居民的投資需求、島外過剩流動性資金投資需求以及跟隨外地入島開發(fā)商品牌進(jìn)入的伴生引導(dǎo)型購房需求占到主流。

　　外島人入侵

　　海南的樓房里有多少本島人？誰也說不清楚，但在廣州工作的80后小陳也“戀上”了那個(gè)遙遠(yuǎn)的地方，一下子就下訂兩套房子。

　　外島人正在入侵。距離國務(wù)院44號文件———《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》的出臺僅僅過去一個(gè)月的時(shí)間，海南就開始拉響了警報(bào)。

　　2月2日，海南省國土環(huán)境資源廳出臺實(shí)施土地供應(yīng)的“兩個(gè)暫停”政策———從今年1月16日起到3月31日，暫停全省商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

　　調(diào)研的第一站，魚晉華選擇了海口。從海口市2008-2009年的月度成交數(shù)據(jù)來看，海口市場仍處于較為平穩(wěn)上行發(fā)展階段，2009年全年住宅成交面積260萬平米，成交金額132億元，全年均價(jià)4964元/m2，較上年同比增長43%、71%和17%。對比全國其他城市2009年的房地產(chǎn)成交情況來看，海口的情況并沒有呈現(xiàn)出獨(dú)特性，基本與全國房地產(chǎn)的走勢一致(圖1)。

　　而真正推動海口甚至整個(gè)海南房地產(chǎn)市場走出獨(dú)立于全國房地產(chǎn)市場走勢的觸發(fā)因素，就在于海南省政府推動的“國際旅游島規(guī)劃”以及隨后而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場操盤大戲中，各個(gè)樓盤價(jià)格應(yīng)聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

　　國際旅游島規(guī)劃刺激房價(jià)一月內(nèi)翻倍(圖2)。從在海口市調(diào)研的樓盤來看，政府推動的國際旅游島規(guī)劃給房市帶來的強(qiáng)烈刺激令人印象深刻。

　　調(diào)研樓盤的價(jià)格在規(guī)劃出臺后的平均漲幅為73%，有三個(gè)樓盤的漲幅均達(dá)到100%，漲幅最小的魯能海藍(lán)福源項(xiàng)目也達(dá)到33%，且最近一批100多套別墅項(xiàng)目開盤一天之內(nèi)全部售罄。

　　調(diào)研的樓盤目前基本屬于無房可售狀態(tài)，項(xiàng)目剩余套數(shù)基本小于10套，市場供應(yīng)的短時(shí)枯竭疊加政策利好使得購房需求被無限放大，房價(jià)高位無量運(yùn)轉(zhuǎn)狀況明顯。