《住房保障法》起草中 騙購經適房或入罪

來源：21世紀網     作者：許甲猛    2010-02-10

在2009年度房價進一步高漲的形勢下，《住房保障法》的起草引人關注。

　　據了解，壓縮房地產投機利潤空間、提高騙購違法成本、保障經濟適用房公平合理分配，成為起草中的《住房保障法》的重要內容。

　　受住房和城鄉建設部委托，由清華大學法學院、深圳市房地產研究中心聯合起草的住房保障法，不久前已提交給住建部住房保障司內部討論。

　　“估計經過進一步討論形成更完善的法律條文之后，將會向各部委和地方征求意見，也可能公開向社會征集意見。”住房保障法起草者之一、深圳市房地產研究中心法律所所長王玉國說。

　　建議經適房采用共有產權

　　“之前爆出過不少投機、騙購經濟適用房的事件，比如去年武漢‘六連號’事件等，導致出現了許多建議廢除經濟適用房制度的呼聲。”王玉國說，“這個領域，很需要一個完整的法律制度來對其進行規范。”

　　住房保障法2008年已被列入十一屆全國人大常委會五年立法規劃，住房和城鄉建設部住房保障司負責該法的起草工作，并于2008年下半年委托清華大學法學院和深圳市房地產研究中心分別起草理論版和實踐版建議稿。

　　“深圳市是國內最早開始起草住房保障條例的地方，有比較好的實踐和研究基礎。”王玉國說。

　　此前，根據2007年發布的《經濟適用住房管理辦法》，經濟適用房購房人擁有有限產權，購買5年之后可上市交易。

　　由于經濟適用房的價格極其低廉，購房人往往可以在出售的過程當中獲取高額利潤。這也是導致大量投機行為出現的重要原因。

　　“我們認為，打擊這種投機行為，關鍵就在于壓縮它的利潤空間。”住房保障法的起草者之一、清華大學法學院副院長申衛星說，“正是基于這種考慮，我們建議采用共有產權。”

　　所謂共有產權，意思是出資的政府和作為保障對象的購房人共同擁有經濟適用房的產權。這樣的住房也可以上市交易，只不過出售后的收益按照出資比例在政府和個人之間進行分配。

　　關于政府和個人在經濟適用房產權中所占的比例，還在進一步討論當中。“我們考慮過政府以土地出讓金作為比例分配的依據，不過這都只是建議，沒有最終確定。”申衛星說。

　　“之前已經有一些地方在試行共有產權制度，比如江蘇淮安。這項制度既能夠幫助更多的人擁有住房，又很大地壓縮了購房人在上市交易時的獲利空間，同時又使其能享受到出資部分所帶來的收益，共享發展成果，還是比較好的。”王玉國說，“不過，在該法起草過程中，圍繞這項制度也產生了很大的爭議。”

　　除政府產權所占比例外，根據王玉國的介紹，共有產權主要在三個方面存在爭議。

　　一是，如果政府成為房屋的共有人，也就成為了業主，那么政府是否需要履行業主的責任，是否參與物業管理；

　　二是，根據我國物權法的規定，因共有的房屋產生的債權債務，共有人須承擔連帶責任，那么在購買人不履行相關義務或者欠付費用的情況下，政府就必須履行，這可能把政府拖入很多糾紛中；

　　三是，如果政府既不履行業主責任，也不承擔連帶責任，勢必要在住房保障法當中引入許多物權方面的排除條款，而這些條款能否將現實問題窮盡也未可知。

　　“目前，幾個試行共有產權制度的地方運行情況還不錯。”王玉國說，“不過，研討過程中提出的這些問題也已經引起了實務部門的重視，共有產權制度最終會不會保留，還無法確定。”

　　建議騙購經適房入罪

　　購買后再出售經濟適用房能夠帶來巨額利潤，導致許多不符合申請條件的人使用不正當手段騙取經濟適用房，造成原本有需要的申請人無法如愿。

　　住房保障法的一個基本目的就是保障所有人的居住權利，而具體的保障對象則是中低收入群體。

　　“實際上，目前形成的討論稿名稱是基本住房保障法。”王玉國說，“加入‘基本’這兩個字，就是為了突出住房保障的原則是‘保基本’，是要使那些收入偏低的人群能夠享有基本的住房條件。”

　　針對使用不正當手段騙購經濟適用房的人，王玉國主張將其入罪，以提高這種行為的違法成本。

　　“騙購經濟適用房的行為之所以屢禁不止，就是因為這種行為的違法成本太低。”王玉國說，“我個人認為，這種行為分析起來符合刑法上詐騙罪的犯罪構成，完全可以詐騙罪論處。”

　　但目前，圍繞將騙購經濟適用房的行為以詐騙罪論處的主張，還存在很大的爭議。

　　“我們還提了防范和懲處騙購的另外一種思路，就是要求申請人在提出申請時繳納相當于購房款10%的保證金。一旦發現申請有弄虛作假行為，則將保證金沒收；沒有虛假行為，但經審查不符合條件的，則退還給申請人；經審查符合條件的，保證金直接轉作購房首期款。”王玉國說。

　　但這一建議，在目前形成的討論稿里并沒有被采納。

　　除加強對申請人的審查和責任追究外，政府在推動住房保障方面也要發揮更為有力的作用。

　　住房保障法起草者之一、清華大學法學院院長王振民此前曾表示，住房保障法明確了各級政府對住房保障不力，將面臨追究法律責任。

　　經濟適用房資源有限，而申請購買經濟適用房的隊伍龐大，因此王玉國認為要建立一套有效的退出機制。

　　王玉國說：“有些申請人在申請時符合條件，但入住后隨著收入的增加不再符合條件。這就需要引入一個退出機制，讓這部分人退出來；或者是出資買斷政府擁有的份額從而取得全部產權，或者是將自己擁有的份額賣給政府，然后政府再把房子分給其他更需要它的人。”