城鎮化接力樓市新周期：一線城市稍息二三線前進

來源：華夏時報     作者：許甲猛    2010-02-20

春節期間，遠在山東老家的同學大楊打電話來求助：“想在城里買套房，能不能贊助點？”

　　大楊說的“城里”只是號稱百強縣的滕州，而他工作和居住的小鎮離縣城尚有半個小時的車程，買房目的只有一個：戶籍政策漸漸松了，孩子將來可以在城里上個好點的學校。

　　這似乎并非嚴格意義上的“自住需求”，倒像是押寶在孩子身上的投資。而當越來越多的人從農村蜂擁進城后，房價不可避免地開始了三級跳。

　　何況同行的還有原本在一線大城市浸淫多年，并親手締造了樓市泡沫的開發商和投資者，背后則是中國城市化進程周期正向城鎮化演變，使得一線城市樓市在調控高壓之下不得不選擇“稍息”之后，“前進”接力棒傳給了二三線城市所謂的“價值洼地”。

　　數據顯示，從一線城市開始的中國第一次城市化浪潮，已使其城市化率高達70%以上，相比之下，二三線城市大多不足40%。

　　不過記者采訪得出的結論顯示，二三線城市樓市“前進”路徑將很難復制一線城市的瘋狂，甚至當二三線城市房價輪番上漲之后，所謂的“價值洼地”會成為一個偽概念。

　　“學習萬科好榜樣”

　　沒有人能否認萬科在中國房地產界“帶頭大哥”的江湖地位。多年前業內一句“學習萬科好榜樣”的標語，如今依然可以號令天下。

　　兩年前王石的“拐點論”隨著全球金融危機的到來，政策毫無選擇地做出救市動作，似乎并沒有兌現。只不過，在2009年樓市繼續瘋狂之下，萬科做出了另一種選擇。

　　2010年初，萬科總裁郁亮密集的行程多次鎖定的是云南昆明等非一線城市。僅在昆明一地，萬科聯手的合作伙伴一級土地開發商云南城投就有超過3萬畝的土地儲備。

　　事實上，萬科被廣為詬病的是，在2009年同行在一線城市大肆囤地擴張時，它卻建樹不多，如今面紗揭開，萬科潛行的新圖謀“原來如此”。

　　記者拿到的數據顯示，萬科最近新增的45個項目中，有37個位于二三線城市；今年1月以來剛剛新增的近10個項目，大部分分布在佛山、鎮江等二三線城市。

　　業界再次追隨萬科。2009年年末，在江蘇南通、浙江嘉興等二三線城市舉辦的土地拍賣會上，幾乎全是地產龍頭企業的身影。

　　保利地產最近公布的數據顯示，2009年二線城市總銷售額首次超過一線城市，分別為53.44%和46.56%。

　　記者梳理公開數據后發現，目前，萬科、保利、富力等20余家大型房企在二三線城市新增土地儲備面積超過了1000萬平方米，占比已經過半；此消彼長，公司在一線城市的新增土地儲備面積則出現了大幅下降。

　　毫無爭議，多少年來甚至許多年后，中國房地產依然是賣方市場，在這個市場里最大最直接的莊家仍是開發商，他們選擇在這個時候轉變“戰場”顯然是嗅到了異常的風聲。

　　對記者闡述這一變化的多位人士直接的解釋是：二三線城市樓市發展空間更大。理論背后則是調控高壓和城鎮化發展的雙重政策博弈格局。

　　城市化新階段

　　中國樓市從來都是政策市。莊家嗅到的風聲正是政策有變。

　　硬幣的一面是樓市的調控空前高壓。市場的解讀是，主要受力點將是炒作風盛、房價過于瘋狂的一線大城市。

　　春節前的最后一個工作日傍晚，央行突然發布消息，決定從2月25日起，上調存款準備金率0.5個百分點。這已是央行短短1個月內第二次動用緊縮貨幣政策。

　　同時發力的還有，國11條、國四條、上調二套房貸等政策，住建部等九部委更是史無前例地在全國幾乎所有重點城市督察政策落實，再加上號稱“第二個鐵本”的無償收回北京順義“地王”事件，這一次中央傳達出的針對樓市調控的決心，顯然是在“玩真的”。尤其是處于風口浪尖上的一線大城市紛紛明確表態“調控樓市”。

　　硬幣的另一面則是，政策對二三線城市的扶持。

　　“城鎮化是2010年主要經濟工作之一。”中央經濟工作會議上時隔4年之后再次明確將城鎮化問題提上重要議程，值得注意的是，以前經常提到的“城市化進程”已經被“城鎮化”取代，二三線城市的發展被推到臺前。

　　中央農村工作領導小組副組長陳錫文解讀“一號文件”時稱，政策將引導地產業從一線城市轉化到二三線城市。

　　國土資源部部長徐紹史在日前閉幕的全國國土資源工作會議上亦表示，未來土地審批將偏向二三線城市。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強表示，國際經驗表明，城市化率30%-70%是城市化速度最快的時期。目前國內一線城市大多超過了70%，而二三線城市還不足40%。

　　中共中央政治局常委周永康日前表示，推進戶籍管理改革，探索以房管人新模式。

　　清華大學日前首發的《2009年中國城市住宅發展報告》中提出，我國正處于快速城鎮化階段，這樣，城鎮人口的持續增長對住宅的剛性需求會在相當長時間內表現強烈。

　　不僅如此，隨著京津高鐵、武廣高鐵等快速交通工具的發展，半小時甚至一小時經濟圈將使不在核心的二三線城市無限接近核心價值。