海南房地產「梅開二度」需要理性

來源：數字商業時代     作者：蔡于博    2010-02-22

　　海南房地產業在政策的暖風吹拂下，正經歷著“面朝大海，春暖花開”的局面。然而，20世紀90年代經歷泡沫破裂悲劇的海南房地產業“梅開二度”，更須理性。

　　海南地產再次火爆，緣于國務院今年1月4日發布的《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，表示要將海南建設國際旅游島上升為國家戰略，建成世界一流的海島休閑度假旅游目的地、中國人的四季花園，并對海南省旅游業的發展提出了具體目標。

　　當前，整個中國房地產業已經過熱，無論是從土地價格、投資和房屋價格來看都能證明這一點。國務院又將海南建設國際旅游島上升為國家戰略，這無疑進一步刺激了海南房地產業的加速升溫。外界已把海南國際旅游島項目視為中國經濟的新亮點，眾多社會資本更是蠢蠢欲動。再加上人們對通貨膨脹的預期越來越強烈，很多人開始選擇投資房地產來應對通脹。

　　在這種微觀和宏觀條件都有利于房地產發展的情況下，海南土地和房地產價格不飆升就成為一件難事。有媒體報道，1992年海南房地產熱潮時官方認可的資金是400億元，而目前涌至海南的房地產資金超過當時10多倍，而且都是實力強大的企業集團資金。

　　目前，從海口到三亞595公里的海岸線上，投資數十億、上百億元的旅游地產項目星羅棋布。富力、萬科、新世界、保利地產、杭州綠城等等知名開發商紛紛染指海南地產。據不完全統計，目前在海南的全國性房地產開發企業超過100家，投資總額超過1000億元。據海南當地政府相關部門介紹，去年上半年，海南省房地產開發投資完成114.77億元，同比增長37.2%，保持高位增長。

　　隨著投資客和開發商潮水般涌入，海南尤其是三亞的地價和房價一路飆漲。國家統計局數據顯示，三亞房價從2009年6月的9526元/平方米，一路上漲到9月份的14751元/平方米。海南房地產最搶手的是中國最南端旅游城三亞的海景房，其次是毗鄰三亞的陵水以及海口、文昌、瓊海、澄邁、定安等市縣。2009年11月份，海口新建住宅銷售價格同比上漲9.6%，居全國第5位，環比上漲4.7%；三亞新建住宅銷售價格同比上漲1.5%，環比上漲0.9%。

　　整個海南房地產業呈現出一片繁榮昌盛、欣欣向榮的局面。但是海南房地產火爆的背后并不是沒有隱憂。

　　據有關方面的調查統計，在海南，外地購房者已經超過7成，大部分人購房是用來投資或投機的，即便用來居住也就是幾個月時間。實際上，這些投資或投機者是在賭海南國際旅游島未來是否升值，海南地產消費者已經明顯出現了“擊鼓傳花”特征。

　　另一方面，海南大量建設的高級度假酒店前景也并不全是樂觀消息和數據。2009年前9個月，海南入境游客下降46%。雖然有金融危機的因素，但也部分反映了海南旅游業堪憂的一面。而三亞有19家五星級酒店，旅游淡季客房多有空置。據報道，東海岸海棠灣建成后將有高檔酒店18家，珍珠海岸至少25家。如此多的高檔酒店到底能有多少游客入住仍是難以預料。

　　上世紀90年代，海南房地產泡沫破裂造成大量爛尾樓、銀行呆壞賬及一些投資者血本無歸至今還令人印象深刻。雖然當前宏觀經濟、地產、金融等等各方面因素發生了很大變化，但在非理性的投資情況下，海南催生新一輪的泡沫并不是不可能的。在當年海南地產最火爆的時候，很多人也是沒有料到后來情況發生了驚天逆轉，而是充滿無限憧憬和遐想。前事不忘，后事之師。海南房地產業在國家政策的刺激下如果要真正“梅開二度”，真正“面向大海，春暖花開”仍需要理性，尤其是那些投資者需要保持冷靜的頭腦。畢竟，市場經濟變化多端，誰都不能未卜先知。