特稿：一個(gè)地產(chǎn)商眼里的三亞樓市

來源：新浪房產(chǎn)     作者：蔡于博    2010-02-22

　　按：自1月4日《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》（以下簡稱“《意見》”）公布后，兩個(gè)月來，海南島成為房地產(chǎn)投資、投機(jī)的寵兒、大眾媒體聚焦的熱點(diǎn)。每天都有離奇的樓市神話，每天都有刺激的事件報(bào)道：從樓市漲價(jià)到酒店漲價(jià)；從蜂擁搶房到惜盤捂售......虎年伊始，新浪樂居大型系列報(bào)道專題：“2010 我們在海南 直擊海南樓市”為您第一時(shí)間帶來海南樓市的真實(shí)報(bào)道。本期我們通過三亞某知名地產(chǎn)商親歷樓市風(fēng)潮的思考、調(diào)整等，為您揭開真實(shí)的三亞樓市和真實(shí)的地產(chǎn)商。

　　人物：老徐【化名】 某知名地產(chǎn)商【西南】營銷負(fù)責(zé)人

　　開發(fā)時(shí)間:2008年

　　物業(yè)區(qū)域：海棠灣

　　物業(yè)類型：別墅

　　目前均價(jià)：40000元/平； 2009年30000元/平左右，2008年20000元/平左右

　　銷售額：2009年全年約5億元

　　采訪實(shí)錄：

　　記者：整個(gè)09年來看，特別是《意見》出臺以前，樓盤銷售如何？您滿意嗎？

　　老徐:從09年1月到今年春節(jié)前，我們一共銷售5億左右。今年整體來說表現(xiàn)很好，包括在《意見》出來之前，成交量一直比較穩(wěn)定，沒有大起大落。房價(jià)基本是穩(wěn)步增長，從08年春節(jié)的2萬到09年的3萬到今年的4萬多等，平均增長在40%左右，我想這還是一個(gè)相對穩(wěn)定的增長，也談不上暴漲。

　　記者：《意見》出來后，三亞許多樓盤一房難求，房價(jià)上漲勢頭迅猛，您的樓盤成交有無明顯提升，漲價(jià)了嗎？

　　老徐:國際旅游島概念給我們帶來的主要是是蓄客量、來電量的增加。房價(jià)也有一個(gè)明顯的提升，沖到4萬多的水平，部分優(yōu)質(zhì)的海景別墅在6萬以上。但是和其他熱鬧的開發(fā)商相比，我們價(jià)格不算突出，另外整體銷售表現(xiàn)沒有太多明顯提升，還是比較穩(wěn)健，每天平均還是2套-3套左右的成交。不過現(xiàn)在的確我們面臨的問題就是加快施工，增加房源供給。

　　記者：為什么沒有明顯的刺激性提升？

　　老徐：我想和我們項(xiàng)目的特點(diǎn)、規(guī)劃、產(chǎn)品緊密關(guān)聯(lián)。我們項(xiàng)目處于海棠灣即羅省長接受央視采訪時(shí)候多次提及的國家級海岸，750多米的海岸線及沙灘，具有優(yōu)質(zhì)的一線海景，能夠有效提升項(xiàng)目的檔次；海棠灣的稀缺海灘資源是三亞灣、大龍海、玉龍灣等不可比擬的。

　　另外我們的業(yè)主是屬于投資性持有物業(yè)，不是短期的投機(jī)型客戶；購買行為也很理性，受信息干擾少；；來源也是以北京、上海、浙江部分客戶等地方為主，喜歡精裝修。不是大家傳說中的游資或炒房團(tuán)、投機(jī)客。當(dāng)然最核心的是看重了項(xiàng)目的位置、稀缺資源、產(chǎn)品特性等等而不是僅僅一個(gè)房子的轉(zhuǎn)手買賣。

　　最后就是我們沒有做違反國家政策的一些操作手法，如更名，不接受更名，保證國家財(cái)稅利益，這也限制了投機(jī)的搶購性。

　　記者：同期很多樓盤房價(jià)飆升，甚至翻倍乃至數(shù)倍，你怎么看？

　　老徐：這是賣家和買家為了短期利益而做出的一種短視行為，長期來看，無益于項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展，無益于三亞樓市的健康發(fā)展，更不利于投資者、買房者的利益。短期看來是得到了經(jīng)濟(jì)效益，但是如果是一個(gè)負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)企業(yè)，本著長期發(fā)展的目的，我覺得這種行為應(yīng)該有限度進(jìn)行。比如類似概念股似的一定額度比例的價(jià)格提升，我覺得可以理解。我們項(xiàng)目也這么做，這是大勢、政策所帶來的積極效益。但如果是一味的瘋長，到最后還會砸到自己的腳。你看到節(jié)后短短幾天已經(jīng)有樓盤價(jià)格下來了，比如某個(gè)叫克xxx的項(xiàng)目，節(jié)后下降到3萬線下了。

　　總之，暴飲暴食，對誰都不好。短期利益更不可行。

　　記者：很多人覺得三亞海景房動輒數(shù)萬的價(jià)格很貴，你怎么看？價(jià)值依托在哪里？

　　老徐：我覺得五六萬對真正的海景房還是有剛性支撐的，價(jià)值點(diǎn)就在稀缺的海景資源、優(yōu)質(zhì)的沙灘資源、海南自身良好的氣候條件、陽光、空氣以及產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)特性以及類似《意見》這樣的政策優(yōu)勢所帶來的價(jià)值平臺。 所謂27萬極限天花板，我不認(rèn)同，那會造成第二個(gè)迪拜；但是五六萬乃至七八萬，對于真正擁有海灘、海景、精裝、具有區(qū)域價(jià)值的項(xiàng)目，我認(rèn)為還是物有所值。

　　記者：三亞近2個(gè)月的樓市，很多人認(rèn)為是泡沫成分過多，乃至擔(dān)心，作為親歷者，您怎么看。

　　老徐：泡沫是有的，但要看怎么看。不是所有樓盤都是泡沫或者所有人都在制造泡沫。比如我認(rèn)為我們樓盤是沒泡沫的，因?yàn)闊o論是產(chǎn)品、成交、客源等等信息反饋，我們是沒有極端行為的。當(dāng)然很多樓盤比如某人工島上的樓盤，從開盤5萬多到7萬多到最高的11萬乃至12萬等，更多是炒作和泡沫的成分在里面。為什么一個(gè)酒店式公寓就可以達(dá)到這個(gè)價(jià)格，而我的別墅才四五萬？

　　我們知道很多樓盤的確近段時(shí)間漲的不太合理，但相信這不是一個(gè)長期現(xiàn)象，你看節(jié)后這幾天就沒以前那么瘋狂，有穩(wěn)定的跡象。

　　記者：您對三亞10年的樓市發(fā)展如何判斷？您會有什么新動作？

　　老徐：我相信整體還是會健康發(fā)展，有國際旅游島建設(shè)的整體規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，旅游群體的持續(xù)升溫，有免稅店的政策，博彩業(yè)的試點(diǎn)等等，這些都是非常利好的因素。另外不要忽視的是，這股投資演化的部分投機(jī)，只是暫時(shí)現(xiàn)象，有龐大的中產(chǎn)階層和富裕階層的置業(yè)投資的支撐，就早就了可能的剛性需求，不會出現(xiàn)所謂的“迪拜危機(jī)”。當(dāng)然是希望政府能有及時(shí)的政策引導(dǎo)、規(guī)劃引導(dǎo)包括對于目前基于低碳呼聲的相關(guān)官網(wǎng)、基建、材料、設(shè)計(jì)等方面的先進(jìn)技術(shù)和理念的引進(jìn)，真正將海南建設(shè)成為一個(gè)國際旅游島基礎(chǔ)上的良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場，而不是今天媒體或網(wǎng)友所報(bào)道的“國際房產(chǎn)島”或“投機(jī)島”。

　　我們自身來說，還是希望2010年能盡快施工，推出更多房源，特別是高品質(zhì)房源。根據(jù)前面3個(gè)春節(jié)的發(fā)展我們是對今年項(xiàng)目的銷售很有信心，所以希望盡快能解決這個(gè)供求矛盾問題。

　　記者：對希望到海南來買房的購房者，您的建議或忠告是什么?

　　老徐：海南樓市的未來是健康的，可以預(yù)見的。請消費(fèi)者以正確的物業(yè)投資理念來購房，請投機(jī)者離開，請惡意炒作者離開，這樣不利于整個(gè)市場的發(fā)展。同時(shí)，基于不同的物業(yè)屬性，不同地段，房產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值是不同的，希望消費(fèi)者能避免盲目搶購或恐慌性搶購等不理性的購房行為。比如稀缺資源匱乏的海景房來說，不同地段、時(shí)間、規(guī)模等因素也會導(dǎo)致價(jià)格的不同。不要一味的追漲，也不要一味的看跌，我堅(jiān)信品質(zhì)會決定一切。請購房者選擇品質(zhì)、品牌，量力而行，選擇真正適合你的房子。