精算派 政策派 跟風派 3個海南炒房族今與昔

來源：北京晚報     作者：蔡于博    2010-03-01

　　“我領你到三亞去，那里空氣老好了！”趙本山在春晚小品《捐款》中植入了多個廣告，其中給海南旅游的這一句盡管只是“一句話的事”，還真點出了春節期間的熱點。春節期間向來是新聞的淡季，而海南三亞的酒店房價成了淡季期間少有的能夠持續的熱點話題，即便是身在北京我們也能夠從網上得知，很多酒店的房價漲到了萬元以上，最高的海景別墅甚至超過了十萬元，盡管節后的統計證明春節期間三亞酒店的空置率不小，但是三亞旅游熱和酒店火是不爭的事實。

　　三亞酒店的火爆不僅體現在旺季的入住房價上，在投資領域也自然有所反應，很多人看好海南旅游島的前景而投資酒店，有些還收獲頗豐。本期《財道》采訪了幾位投資人，他們都有各自不同的投資心得。

　　精算派

　　投資精打小算盤

　　春節對于房地產銷售來說，是個不小的淡季，中國人傳統上有年關不置業、不搬家的習慣，然而就在春節期間，從北京市某個不起眼的售樓處傳來了令人意外的消息，據開發商稱，開盤兩個多月，一期807套房子被來自全國的購房人搶購一空，其中北京人占到了將近一半，總計12億元的銷售讓淡季不淡，這就是三亞灣紅樹林酒店的股權式酒店的銷售成績，記者聯系到了幾位北京買家。

　　在雙井附近的樂城中心，記者見到了從事國際貿易的蔣林，他告訴記者，自己是從一次偶然在那里過年開始喜歡上海南的。“十年前，我被派到海口工作，說實話當年的經歷讓我對于海南的印象一般，因為海口的冬天還是有點冷的，直到我離開海南后有機會去三亞過春節，才發現那里和海口氣候還真是不太一樣。于是，條件允許后，我每年都會到三亞過春節。”蔣林這樣描述自己和三亞的緣分。

　　實際上，在這一次置業前，蔣林已經在三亞購買了一套公寓房，而說起這套公寓，他給記者算了一筆賬。在三亞市中心購買的公寓，當時的價格是每平方米一萬五，一百三十平方米的房子總價將近兩百萬，但是，他要付出的養房費用還沒有計算在內：因為他購買的是酒店式管理的高檔公寓，物業費每平方米23塊錢，每年的總數就是小四萬塊錢；再加上商業價格的水電和維修等各種雜費每年的養房費用在5萬元左右。而他每年在三亞真正停留的時間也不超過20天，也就是說，他一次性付出了將近200萬元的購房花銷，每年還要花費5萬元的經常性費用，如果拿40年來計算，養房的費用也達到了200萬，40年總花銷就有400萬之多，相當于每年要為不到20天的度假花費10萬元，真是不算不知道，一算嚇一跳呀！這個費用不僅夠他們一家去東南亞度假，節省點花都可以去歐洲了。

　　雖然蔣林承認，有時候他會把鑰匙給親朋好友，讓他們在來海南度假時住自己的房子，做個順水人情，可還是覺得性價比太差了。他又給記者計算了一下這一次的置業賬。房價每平方米兩萬元，總價只有130萬多一點，每年的免費居住時間有30天，應該足夠自己用了，就算剩下也可以給親友來住。因為直接住的是五星級酒店，當然就沒有物業、水電和各種雜費了，所以，并沒有這部分開銷。因此如果還是按照剛才的40年計算，每年的花銷也就3萬多塊錢。而且由于三亞灣紅樹林采用的是股東制分紅，每年還會有數額不等的分紅，即使按照最保守的回報，總數也會有幾十萬，這樣算下來，每年的花銷就比較低了。

　　政策派

　　博彩傳言推波助瀾

　　另一位接受采訪的楊新光和蔣林應該算兩種類型的投資人，當記者見到他的時候，多少有一點意外，如果不是事先得知，很難想象這個坐在星巴克里隨意翻著《21世紀經濟報道》、衣著普通的中年人竟然一下出手購置了12套紅樹林度假酒店的房間，畢竟那也是超過千萬元的大手筆，他又是怎么考慮的呢？

　　楊新光的公司是做石化工程的，同蔣林的“精算派”投資人不同，他是屬于“政策派”的。

　　楊新光告訴記者，自己平時工作繁忙，對于回報率這樣的細賬還真沒有算過，只是從海南國際旅游島概念一出，海南樓市一路飆升開始，他覺得這是一個投資的好機會，尤其是今年1月4日，國務院發布了正式的規劃，將國際島的概念正式上升成為國家戰略更讓他感到興奮。他特別提到了戰略中關于“在海南試辦一些國際通行的旅游體育娛樂項目，探索發展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票”的提法。

　　盡管楊新光不喜歡打牌，但是記者從他的投資中隱約還是看到了一絲賭性，當然，這也和他從商多年，資金雄厚有關系。他最不喜歡人們把從事能源行業的人都等同于暴富的山西煤老板，所以在投資時，他盡量理性，減少給人一擲千金的感覺，就拿這次投資股權度假酒店來說，他特別抽時間跑到三亞實地進行了考察。“前年元旦我去三亞的時候，人并不是很多，今年元旦，三亞的街頭居然堵車了，這讓我非常吃驚，我認定這是海南建設國際旅游島帶來的利好。”

　　楊新光的這次投資也不全務虛，他雖然不在乎回報率，但是也有一個小賬本，他這樣規劃：“12套客房可以有360天的免費住宿，除了偶爾自己度假，一方面可以當做給員工的獎勵和福利，另一方面還可以接待客戶用。我有這么多客房，人家會知道我公司的實力，除了產品升值，這也算是一個投資的副產品吧。”

　　跟風派

　　隨波逐流挺好

　　除了上面提到的兩位北京人，下面的一位海南“的哥”投資人王為的經歷也很有代表性，他的經歷說明——有時候投資也是需要跟風的。實際上，這位平時奔忙在海南街頭的“的哥”以前拉過不少投資客，沒想到最終自己也成為投資一族，并且還體驗到了投資帶來的快樂。據王為介紹，在2008年冬天，他在美蘭機場接到一對來自東北的老夫婦，他們是來海南過冬的，在海口自己買了房。那位老先生還告訴他，像自己這樣來海南買房的人特別多。還有些經濟條件好的人選擇了酒店進行投資，酒店投資的回報比住宅還要高。

　　王為聯想到自己之前也拉過不少外地的投資客，于是，他決定也試一試。去年春節，王為在海口市北面的某公寓里購買了一套75平方米的兩居，總價為30萬，首付是9萬多。他解釋道，“之所以要選擇那個地方，主要是看到有很多外地人喜歡在那里買房過冬，以后賣出去的時候容易一些。”一年時間過去了，這套房的價格漲了50%以上。

　　如今，他已經把目光轉向了酒店投資。原因和前面說過的兩位都不同，既不是純政策派，也不是一味地精算，是因為他拉了一位投資酒店的客人，人家的經歷讓他下定了決心。據王為介紹，這位客人姓徐，在2005年，他以每平方米24000元的價格買進的三亞天域度假酒店，現在聽說已經有人以每平方米8萬元出手了，據說，那還是在國際旅游島消息發布之前。如此算下來，四年多的時間投資收益達到了三倍以上。所以，王為不介意再次跟風，畢竟原來的經歷讓他收獲不小，他的經歷似乎說明原來投資有時候隨波逐流也挺好。

　　專家提醒

　　選好項目是關鍵

　　當然，在海南酒店投資被眾多投資者熱捧的時候，還是有專家給出了善意的提醒，有不愿透露姓名的專家就表示，海南的很多酒店還在規劃建設過程中，雖然建設完成問題不大，但還是不如眼見為實；另外，酒店開發商并未承諾每年向業主分紅的具體回報率，僅表示，將根據酒店的具體經營狀況決定，這也是一個未知數。他表示，雖然股權式酒店是業主住在自己的房子，不同于分時度假住別人的，但是二者的相似很容易讓人產生混淆，而分時度假模式多由小開發商操刀，并且長期以來在消費者中口碑并不好，這也是一個比較棘手的問題。

　　最后，記者也請匯源律師事務所的魏曉東律師從法律層面給投資人一些建議：只有真正具有經營前景的酒店項目才具備被投資人購買的前提。因此，作為普通投資者，在投資購買度假酒店前既要盡可能根據酒店的位置、經營形式、物業的區域性和發展前景等判斷物業本身的經營前景和投資價值，同時也要嚴格考察酒店管理公司的管理經驗和能力，因為只有有經驗、有實力、有眼光的經營者，才能保證業主的收益。