海南國際旅游島不是房地產炒家的天堂

來源：中國經濟周刊     作者：蔡于博    2010-03-13

　　海南建設國際旅游島的開場鑼鼓剛敲響，首先登臺的竟是“房地產炒作風暴”，圈地四處成風，房價一夜飚升，令人目瞪口呆！

　　建設國際旅游島的思路是海南的獨特出路，但它的戰略定位是“我國旅游業改革創新的試驗區”、“世界一流的海島休閑度假旅游目的地”、“全國生態文明建設示范區”、“國際經濟合作和文化交流的重要平臺”，并不是造就房地產炒作的國際平臺！

　　誠然，發展旅游業離不開房地產，但海南已經有過一次讓人記憶猶新的房地產泡沫，海南島經不起樓市炒家的再次折騰。

　　目前，不少開發商借助國際旅游島概念大打旅游牌，開發旅游地產項目。但他們不一定意識到，任何類型的房地產生意，都不是依靠投機炒作支撐的，而是需要真實的需求來支撐，投機炒作支撐的房價必然充斥著泡沫，而泡沫對開發商、投資商、金融機構而言，對海南來說，顯然沒有多少好處。

　　高房價背離“強島富民”愿望

　　海南建省辦經濟特區二十幾年，經濟有所發展、人民生活有所提高，但當年提出的特區經濟發展先達到全國平均水平、再進入全國先進行列、最后向亞洲先進水平進發的三步戰略目標，一個也沒兌現。

　　2008年，海南建省辦特區21年后，海南GDP為1459.23億元，在國內31個省級區域中排名僅高于寧夏、青海、西藏三個西部邊遠區域。現在提出建設國際旅游島，海南省委、省政府許諾要走“強島富民”的道路，如果出現“島富民貧”的結果那就失敗了。

　　當前的狀況是，本應作為生活必需品的住房卻成為一些人用于投資的奢侈品，成為一些人瘋狂吸取資本的游戲，而真正的需求者卻往往望房興嘆！

　　在高房價下，一些人買不起房甚至租不起房，影響了一些城市年輕人的創業熱情，一些正在熱戀待婚的年輕人也由于買不起房而陷入尷尬境地；在高房價下，工人的工資即使今后有所上漲，但也遠遠抵不上房價飆升的幅度；在高房價下，即便地方政府致力投資修建保障性住房，但其保本價格也不會很低，居民買房的首付款會增加，按揭貸款的分期負擔也大大增加，從而成為一輩子的“房奴”。顯然，如果靠炒作房地產來帶動并支撐國際旅游島建設，達到“強島富民”的目標，那恐怕是海市蜃樓。

　　高房價阻礙城市化進程

　　當前，統計部門公布的海南城市化率已超過全國平均水平的43%達到47%，這實際上是把農墾系統90多個農場的200多萬人都算為城鎮人口才達到的城市化率。

　　然而，高房價必然成為城市化的最大障礙。在城里絕大多數人都望而生畏的高房價面前，絕大多數從農村而來的農民工對于住房連想象都不可能，甚至租房也費勁，怎么能安家置業呢？如果城市里房價、物價長期虛高，已經進城務工的農民工堅持不下去，恐怕要退回農村了。

　　何況，當整個社會財富呈現向土地、房產集中的局面時，必然加速了社會階層的分化，將會進一步擴大貧富差距，甚至會導致嚴重的社會危機。

　　高房價扼制旅游業發展

　　海南國際旅游島建設，是依據海南的自然優勢，圍繞國際旅游業，全面發展各行各業的總體規劃。

　　單以發展國際性的旅游業而言，如果在這個過程中，盲目炒高地價、房價，不僅支撐不了旅游產業建設，反而大大增加了旅游體系建設的成本，阻礙建設進程，削減海南旅游產業的競爭力。以最近一段時間的情形來說，2010年春節前一個多月，三亞市突然來了圈地炒房大軍，把房價炒到每平方米二、三萬元，有的甚至達到七、八萬元，令人目瞪口呆！各賓館、酒店、餐館也與旅行社、投機炒房者相互勾結，都想趁機在春節黃金周期間大賺一把，隨意把房價、餐價突然提高3至5倍，亞龍灣的房間平均每夜1.3萬元，有的高檔房甚至要8萬元住一夜；餐館出售的海鮮價也提高好幾倍，甚至有上千元一斤的海魚。結果，把原計劃到三亞過年的旅客嚇跑了，春節期間住房率超不過60%，自己搬起石頭砸自己的腳，并且嚴重破壞旅游的正常秩序，敗壞了三亞的聲譽。

　　“土地財政”會斷送發展的持續性

　　有專家指出，到目前為止，在改革開放的30年中，中國的所有行業，投入產出比和回報率最高的，是政府出讓土地獲取資金。

　　地價上漲、土地出讓收入增加，確實讓地方政府財源滾滾，但從長遠看，這樣的“土地財政”是不可能持續的。對于海南來說，還要特別關注的是：沿海一線土地資源更加稀缺珍貴，只能有規劃地建設經營性的旅游產品，長期為游客提供服務，同時源源不絕地提供就業機會和財政收入。如果在這些稀有土地上蓋了商品住宅一次性賣給私人，雖然地方政府獲得暴利，但這種使用效率極低的住宅區今后長期不會交納多少稅金，反而讓當地政府長期為之提供公共服務。

　　總之，國際旅游島建設絕對不能靠炒作房地產來拉動和支撐！即便是正常的、健康的房地產業，也只能在適當的時期和范圍內發揮它應有的作用，也絕對不能依賴它來拉動和支撐國際旅游島建沒。

　　過去，房地產業支撐不了海南經濟特區建設；今天，房地產業同樣支撐不了國際旅游島建設！海南建省辦經濟特區初期留下的積壓房地產，我們用8年時間才處置完畢；現在，我們建設國際旅游島，絕對不能好了傷疤忘了痛，絕對不能重蹈覆轍！