千億資本會(huì)戰(zhàn)海南旅游地產(chǎn)

來源：時(shí)代周報(bào)     作者：蔡于博    2010-03-29

　　9月29日，臺(tái)風(fēng)“凱薩娜”登陸海南。

　　同一天，“魯能城”在三亞掛牌。這個(gè)整合了魯能地產(chǎn)在海南16年資源積累的新地產(chǎn)公司，在海南已經(jīng)擁有19平方公里的項(xiàng)目土地，堪稱是島上最大“地主”。拋棄了過去16年的保守戰(zhàn)略的“魯能城”，打著“國際休閑地產(chǎn)供應(yīng)商”的大旗，其三大全新高端項(xiàng)目將于10月同時(shí)在海口、三亞亮相。

　　由保守到激進(jìn)，“魯能城”看中的是“海南國際旅游島”這一千載難逢的機(jī)遇。

　　善于把握商機(jī)的不止“魯能城”。從海口到三亞595公里的黃金海岸線上，投資幾十億、上百億的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目星羅棋布。在海南建設(shè)“國際旅游島”的戰(zhàn)略刺激下，上百家地產(chǎn)企業(yè)陳兵海南，其中不乏國內(nèi)一線及上市地產(chǎn)公司，投資總額超過1000億。

　　“百企千億”會(huì)戰(zhàn)海南旅游地產(chǎn)，對這個(gè)只有3.39萬平方公里海島帶來的震動(dòng)，超過了任何一場臺(tái)風(fēng)。

　　百企陳兵 千億會(huì)戰(zhàn)

　　今年10月，“魯能城”將同時(shí)向市場推出三亞灣新城游艇2區(qū)、海口的海藍(lán)福源首期桃花澗項(xiàng)目和海藍(lán)椰風(fēng)二期、三期三大產(chǎn)品，力度之大是過去16年從來沒有過的。其中，三亞灣新城占地6.8平方公里，擁有9公里長的海岸線，面積甚至大過廣州CBD珠江新城。位于海口西海岸的海藍(lán)福源則占地11平方公里。加之三亞大東海濱海豪宅群山海天，“魯能城”在海南的項(xiàng)目土地面積已經(jīng)達(dá)到19平方公里。業(yè)界估算，沒有超百億的資金，根本無法撬動(dòng)如此巨大的項(xiàng)目。

　　而在海南，像“魯能城”這樣的超大型地產(chǎn)項(xiàng)目還有很多。今年3月開盤的雅居樂清水灣項(xiàng)目是雅居樂和摩根士丹利聯(lián)手開發(fā)的，占地高達(dá)1.5萬畝，總投資達(dá)200多億元，開發(fā)面積900萬平方米，開發(fā)周期長達(dá)10年。數(shù)據(jù)顯示，雅居樂總土地儲(chǔ)備約3000萬平方米，清水灣項(xiàng)目就占其中約三成。據(jù)了解，清水灣是雅居樂17年來開發(fā)規(guī)模最大，投入資金最多的項(xiàng)目，甚至被海南省作為“國際旅游島”的一張名片。

　　同樣來自廣東的地產(chǎn)商富力地產(chǎn)也大手筆投資海南。2008年，珍珠海岸所在的陵水縣政府提出打造“珍珠海岸：休閑度假之洲”的個(gè)性化旅游品牌，富力地產(chǎn)在珍珠海岸的香水灣開始打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目富力灣，投資超過15億。

　　在富力灣的帶動(dòng)下，僅珍珠海岸三大灣之一的香水灣就已經(jīng)吸引了13家大公司進(jìn)駐。不僅如此，2009年9月9日，富力地產(chǎn)在海南的另一項(xiàng)目“富力·紅樹灣”在澄邁縣正式開工，同樣以“度假居住”為核心目標(biāo)，投資逾百億元。

　　作為旅游地產(chǎn)的旗艦產(chǎn)品，星級酒店也密集登陸海南。目前亞龍灣已經(jīng)集聚了高星級酒店19家；而在海棠灣“國家海岸”，未來五星級以上的度假酒店將達(dá)到18家；在珍珠海岸的香水灣、土福灣和清水灣三大灣內(nèi)，已規(guī)劃至少25家五星級以上度假酒店。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南2010年全部營業(yè)的五星級酒店至少36家，海南成為名副其實(shí)的“五星級酒店島”，其中三亞以超過21家的數(shù)量，成國內(nèi)高星級酒店最密集的城市。

　　據(jù)了解，目前進(jìn)駐海南旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)已有上百家，其中不乏萬科、新世界、保利地產(chǎn)、杭州綠地、華潤、富力、雅居樂、魯能、中信、中體等地產(chǎn)大鱷，投資總額超過1000億。

　　百企陳兵，千億會(huì)戰(zhàn)，直接催熱了海南的房地產(chǎn)投資。2000年，三亞全市房地產(chǎn)投資只有0.17億元，2008年這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到76.18億元。而截至今年8月，海南全省的房地產(chǎn)投資已經(jīng)達(dá)到167.95億元。

　　三亞市房產(chǎn)管理局局長李洪海告訴時(shí)代周報(bào)記者，在本地人口只有20萬人的地級市三亞，目前共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)130家左右，其中70%左右是外來開發(fā)商。“這一現(xiàn)象在國內(nèi)地級市絕無僅有。”

　　旅游大開發(fā)海南先行先試

　　把千億資金吸引到海南來的，正是建設(shè)“海南國際旅游島”的構(gòu)想。

　　今年4月，溫家寶總理在海南考察，第一次把旅游業(yè)提到了綜合性戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)的位置來看，提出“旅游是消費(fèi)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”。

　　溫總理在海南談旅游背后的深意是：海南是旅游大省，2008年國務(wù)院批準(zhǔn)海南建設(shè)“國際旅游島”，在旅游業(yè)對外開放方面將先行試驗(yàn)。

　　國家旅游局中國旅游研究院副院長戴斌告訴時(shí)代周報(bào)記者，從地方政府的制度創(chuàng)新和中央政府的重視程度來看，旅游業(yè)發(fā)展正在融入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主流，正在從一個(gè)行業(yè)的事情提升為國家戰(zhàn)略核心之一。

　　其實(shí)，早在8年前，中國(海南)改革研究院執(zhí)行院長遲福林及其團(tuán)隊(duì)就撰寫了《建立海南國際旅游島框架建議》。但直到2007年4月26日，海南省第五次黨代會(huì)上才正式將國際旅游島建設(shè)列入了“十一五”海南推進(jìn)的四大改革。

　　2007年6月，中央組織多個(gè)部門對海南國際旅游島建設(shè)進(jìn)行調(diào)研。中國(海南)改革研究院專門為中央部委的這次調(diào)研重新制作了一份《推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)》的方案建議。這份方案將國際旅游島的內(nèi)涵總結(jié)成9個(gè)字：“免簽證、零關(guān)稅、放航權(quán)”。

　　2008年4月，國務(wù)院批準(zhǔn)海南建設(shè)“國際旅游島”，同意海南在旅游業(yè)對外開放和體制機(jī)制改革方面積極探索，先行試驗(yàn)，并批準(zhǔn)在海口、三亞、瓊海、萬寧四市各開辦一家市內(nèi)免稅商店。

　　建省20年后，海南終于有了清晰的產(chǎn)業(yè)定位。海南在建省初期，曾圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位進(jìn)行了長時(shí)間的爭論。曾經(jīng)，海南在熱帶農(nóng)業(yè)、新興工業(yè)等領(lǐng)域培育成長起一批支柱企業(yè)。但是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，農(nóng)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重逐步下降，而海南島的生態(tài)環(huán)境對工業(yè)的承載力有限。海南人終于發(fā)現(xiàn)，海南真正的優(yōu)勢和潛力在旅游。海南省委書記衛(wèi)留成指出：“未來5年、10年、15年或者更長一段時(shí)間，海南省真正能夠影響中國的，能夠給中國作出貢獻(xiàn)的，不是海南的工業(yè)，也不是海南的科技，而是海南獨(dú)特的、不可替代的自然環(huán)境，以及在此基礎(chǔ)上發(fā)展起來的大旅游產(chǎn)業(yè)。”

　　正因?yàn)橹醒爰暗胤秸墓沧R(shí)，“海南國際旅游島”橫空出世。海南國際旅游島概念的首創(chuàng)者之一遲福林表示，海南建設(shè)國際旅游島，其本質(zhì)是更大程度的開放，目標(biāo)是建設(shè)國際化的海南島，以此尋求在亞洲區(qū)域經(jīng)濟(jì)循環(huán)中發(fā)揮海南開放的獨(dú)特優(yōu)勢，使海南在中國對外開放的大格局中成為與亞洲區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的橋梁和樞紐。

　　誰為龍頭？

　　數(shù)十年來，“天涯海角，到此一游”的老照片，幾乎成為人們對海南旅游的全部記憶，但這種“觀光旅游”恰恰成為建設(shè)“國際旅游島”的軟肋。

　　夏威夷，每年吸引700萬游客，其中境外旅客達(dá)50%以上，每年有120億美元的旅游收入；巴厘島，面積不到海南20%，人口不到海南40%，旅游業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率超過50%；海南島，旅游業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率僅6.3%，2009年上半年，入境旅游者僅占游客總數(shù)的2.7%。

　　顯然，“天涯海角”式的“觀光游”無法把海南變?yōu)橄耐摹屠鍗u那樣的國際度假天堂。“要在把觀光游做精做深的基礎(chǔ)上，打造度假旅游，把人留下來。”戴斌說，目前我國旅游人均消費(fèi)不到500元，就是因?yàn)樘幵谟^光旅游的階段，“這是日益增長的旅游休閑需求，與我們相對滯后的產(chǎn)業(yè)模式之間的矛盾和相對落后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的矛盾”。

　　無疑，“國際旅游島”戰(zhàn)略從制度層面要求海南必須加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級和國際化進(jìn)程。而對市場最為敏感的房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)率先進(jìn)入這一領(lǐng)域，力圖成為破局的先行者。

　　9月29日，剛剛成立的“魯能城”宣布，10月18日將向市場推出位于海口和三亞的三大超級地產(chǎn)項(xiàng)目，并以這些項(xiàng)目以及19平方公里的項(xiàng)目土地為依托，在環(huán)島資源整合、環(huán)島地產(chǎn)開發(fā)、環(huán)島休閑服務(wù)的基礎(chǔ)上，打造一個(gè)“魯能環(huán)島休閑圈”。這一發(fā)展理念無疑與“海南國際旅游島”戰(zhàn)略不謀而合。顯然，這個(gè)國內(nèi)二線地產(chǎn)開發(fā)商意圖通過這一發(fā)展戰(zhàn)略，不但成為海南旅游地產(chǎn)開發(fā)的龍頭和領(lǐng)軍者，更可能借此迅速上位，躋身國內(nèi)一線開發(fā)商行列。

　　成立伊始，魯能城便大刀闊斧的開拓創(chuàng)新，尋求國際性戰(zhàn)略合作伙伴，引進(jìn)國際先進(jìn)產(chǎn)品研發(fā)、服務(wù)提升等理念。2009年8月17日，美國創(chuàng)新王國娛樂設(shè)計(jì)公司CEO愛德華多先生率領(lǐng)創(chuàng)新王國專家團(tuán)隊(duì)專赴海南考察魯能城及旗下四大主題休閑地產(chǎn)項(xiàng)目，尋求與魯能城在特色休閑地產(chǎn)研發(fā)創(chuàng)新區(qū)域的戰(zhàn)略合作，搭建強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的戰(zhàn)略合作平臺(tái)，魯能城也借此逐步走出一條國際化發(fā)展之路。

　　魯能城副總經(jīng)理林化玉表示，隨著2008年海南“國際旅游島”戰(zhàn)略的提出、全民休閑時(shí)代的到來及企業(yè)自身的發(fā)展訴求，魯能城把握歷史機(jī)遇，統(tǒng)籌規(guī)劃全局，大力整合旗下四大項(xiàng)目資源，形成了統(tǒng)一的品牌標(biāo)示，對企業(yè)在海南的長遠(yuǎn)發(fā)展具有重大意義。

　　顯然，“魯能城”是踏著“國際旅游島”的節(jié)拍而來。而其之所以高調(diào)宣稱是一個(gè)“國際休閑地產(chǎn)供應(yīng)商”，在于摒棄了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)理念，以“運(yùn)營城市”的全新模式，為海南提供了一種以休閑、度假為主的全新的生活方式。

　　記者了解到，位于三亞灣核心區(qū)域的三亞灣新城按城市功能進(jìn)行了配套，不但有游艇會(huì)、高爾夫，還有大型商業(yè)項(xiàng)目、酒吧街等，一定程度上彌補(bǔ)了三亞市城市功能的缺失。從這一層面而言，三亞灣新城不僅是魯能的新城，更是三亞市的新城，而規(guī)劃無序、配套低級的三亞市，不正需要這樣一座國際水準(zhǔn)的新城，來提升城市功能和形象嗎？

　　此外，魯能城認(rèn)識(shí)到，如果海南想在世界旅游版圖上占有一席之地，僅僅有硬件建設(shè)是不夠的，必須在服務(wù)上同時(shí)“升級”。在魯能城成立的當(dāng)天，推出了特一號服務(wù)產(chǎn)品“魯能會(huì)”，著眼于客戶“365°環(huán)島休閑服務(wù)”。這意味著，魯能會(huì)的會(huì)員只要踏上海南島，就會(huì)有一雙無形的手提供所需要的各種服務(wù)。

　　戴斌說，一個(gè)成熟的社會(huì)越來越強(qiáng)調(diào)一種生活的品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)一種發(fā)展的需要和享受的需要，歐美國家強(qiáng)調(diào)休閑度假，強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)，應(yīng)該是中國旅游業(yè)一種可以借鑒的樣板。從這個(gè)角度而言，魯能城代表了海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的方向。