海南樓市或透支 旅游地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)理性

來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)     作者：蔡于博    2010-05-07

　　在5月2日落幕的“2010第13屆海南春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，共有來自?？?、三亞、文昌、瓊海、定安、五指山等市縣參展房地產(chǎn)樓盤60個(gè)，參展樓盤總建筑面積2000多萬平方米。在為期3天的展會(huì)中，共有7萬余人次現(xiàn)場(chǎng)參觀。由于受到近期國(guó)家房地產(chǎn)“新政”的影響，3天中的新房預(yù)訂僅為500套，其中大多情況為支付了小額訂金和未交訂金，同時(shí)，在展會(huì)的二手房展區(qū)3天共成交50套房源，總金額達(dá)2500萬元。

　　海南春季房交會(huì)是在此次國(guó)家宏觀調(diào)控之后的首個(gè)影響力比較大的房展會(huì)，4月14日，溫家寶主持國(guó)務(wù)院會(huì)議，第二日媒體報(bào)道第二套房首付不得低于50%，至此，國(guó)家新一輪對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控拉開了帷幕。新政實(shí)施后，市場(chǎng)觀望情緒迅速加重，眾多投資客紛紛出手消化手中大批房源，北京被曝出有投資者一天掛出608套房源銷售。

　　國(guó)際旅游島下的高房?jī)r(jià) 抑制剛性需求

　　從去年開始，在海南國(guó)際旅游島利好因素的影響下，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，大量島外資本涌入海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨之而來的是海南本地房?jī)r(jià)的不斷上漲。 “這么高的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在哪里還買的起房呢。” ?？谑械囊晃怀鲎廛囁緳C(jī)表示，?？谑幸话愕墓韭殕T一月的工資也就1000-2000元左右，而現(xiàn)在?？谑兄行牡囊恍潜P已經(jīng)超過了20000元，距離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)的秀英區(qū)的一些樓盤的二手房?jī)r(jià)格也在8000左右，本地人幾乎買不起房子，買房子的大多是外地人或者是一些投資的。

　　根據(jù)市場(chǎng)資料顯示，在海南投資置業(yè)的絕大多數(shù)都是島外人，在?？谟?0%的置業(yè)者是來自于外地，而在三亞，這個(gè)數(shù)字達(dá)到了90%。根據(jù)此次房交會(huì)的統(tǒng)計(jì)，展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)組織的購(gòu)房團(tuán)有3400多人登記，其中西北地區(qū)購(gòu)房者占總?cè)藬?shù)的25%，東北其它地區(qū)10%，北京8%，山西6%，西南地區(qū)6%，上海4%，島外其它地區(qū)2%，島外比例占到總?cè)藬?shù)的61%。

　　據(jù)4月22日海南省統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人符國(guó)瑄公布的海南省一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，海南全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4481元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1595元。居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）比上年同期上漲3.3%，其中居住類上漲8.4%。

　　“新政”影響海南樓市 旅游地產(chǎn)應(yīng)理性發(fā)展

　　在國(guó)家房地產(chǎn)新政的影響下，海南樓市也進(jìn)入了觀望期，在房交會(huì)上的參展項(xiàng)目大多都沒有近期開盤的計(jì)劃，多數(shù)是在做一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品展示，同時(shí)在觀望市場(chǎng)的表現(xiàn)，很多項(xiàng)目把預(yù)計(jì)的開盤日期都定在了今年的秋天，十一左右的時(shí)間，希望屆時(shí)的市場(chǎng)已經(jīng)度過了觀望期。

　　海南金手指投資集團(tuán)公司營(yíng)銷總監(jiān)劉勁松在接受記者采訪時(shí)表示，此次政策還是階段性的，高房?jī)r(jià)來自于百姓對(duì)于房地產(chǎn)投資的一個(gè)預(yù)期，他還是看好海南房地產(chǎn)未來的預(yù)期，只要不動(dòng)搖預(yù)期，所有的調(diào)控都是階段性的。因?yàn)楹Ｄ系馁Y源是獨(dú)特的而且是有限的，海南要以其有限的土地資源面對(duì)著全國(guó)廣闊的市場(chǎng)。他同時(shí)表示，這次國(guó)家的調(diào)控政策肯定會(huì)影響到今年的房產(chǎn)銷售，預(yù)計(jì)海南的房?jī)r(jià)會(huì)在6月到9月間下降15%—20%左右，此時(shí)或許是入市抄底的一個(gè)有利機(jī)會(huì)。

　　亞洲灣營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理陳玲對(duì)此表示，這次政策主要打擊的是短期的投資行為，對(duì)于長(zhǎng)期的投資，尤其是在國(guó)際旅游島這樣的一個(gè)大背景下我還是比較看好的。

　　國(guó)瑞地產(chǎn)副總經(jīng)理齊志輝也表示，這次政策出臺(tái)后，所有人都在觀望，市場(chǎng)上主要是擔(dān)心政策沒有出完，因?yàn)檫@次政策出臺(tái)的比較密集，不知道后續(xù)還會(huì)有什么政策會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，因此市場(chǎng)目前還是比較的謹(jǐn)慎。常規(guī)來講，在政策之后一般會(huì)有2、3個(gè)月的政策消化期，在這之后可能會(huì)有一個(gè)比較明顯的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　同時(shí)，齊志輝表示，海南現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)發(fā)展比較單一而且產(chǎn)品定位并不明確。他表示必須要細(xì)化海南的市場(chǎng)，因?yàn)楫a(chǎn)品類型不一樣，針對(duì)的客戶也不一樣，海南的房地產(chǎn)應(yīng)該多元化的發(fā)展。例如來海南居住三天的是旅游地產(chǎn)，居住一個(gè)月的是度假地產(chǎn)，而居住一年的應(yīng)該是休閑地產(chǎn)。必須針對(duì)不同的受眾群開發(fā)不同的適合不同需求的產(chǎn)品，這樣才能在多元化的市場(chǎng)中占據(jù)有利的地位。

　　旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) “國(guó)際旅游島”應(yīng)促進(jìn)品質(zhì)提升

　　記者在?？谠咴L了多個(gè)樓盤，從項(xiàng)目來看，產(chǎn)品距離國(guó)內(nèi)一線城市還有一定的差距，尤其是在戶型設(shè)置、周邊綠化、小區(qū)配套等方面，和內(nèi)地一線城市有著比較大的差異。首先，?？诘臉潜P多數(shù)為高層塔樓，板樓在海南的售價(jià)相對(duì)較高，并且一般項(xiàng)目的容積率都比較高，同時(shí)，由于海南基本位于熱帶地區(qū)，對(duì)采光要求較低，因此樓間距相對(duì)比較小。其次，?？谝恍┬^(qū)的綠化情況明顯不如內(nèi)地城市，一些對(duì)外宣傳的“高檔”“花園小區(qū)”也只是在樓間有比較簡(jiǎn)單的草坪和灌木，很難做到完備的小區(qū)整體園林規(guī)劃。另外，由于海南城市化正處于發(fā)展階段，城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展還不健全，因此除了海口、三亞等一些熱門城市，中部市縣的市政配套以及生活配套都不盡完善，很多方面很難滿足城市今后的發(fā)展。

　　海南因其具有獨(dú)特的旅游資源而成為投資的熱點(diǎn)，但是，整個(gè)海南的資源是有限的，房地產(chǎn)的投資是建立在稀缺的熱帶旅游資源的基礎(chǔ)上的，如果海南不以旅游經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的開發(fā)房地產(chǎn)，今后或許導(dǎo)致房地產(chǎn)的粗放式發(fā)展。對(duì)于海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展，部分海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南房地產(chǎn)的開發(fā)，應(yīng)該是以旅游資源的開發(fā)為基礎(chǔ)的，要以旅游資源所帶來的產(chǎn)品附加值來提升所開發(fā)項(xiàng)目的附加值，房地產(chǎn)開發(fā)商在海南的開發(fā)可能與內(nèi)地許多地方不同，在內(nèi)地可能單純是開發(fā)一個(gè)樓盤、一個(gè)項(xiàng)目，而在這里投資房地產(chǎn)的主要是島外人，他們看重的是這里的特殊環(huán)境以及不可替代的旅游資源。因此，海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)，要以旅游來帶動(dòng)房地產(chǎn)，旅游經(jīng)濟(jì)來帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，這才是海南的旅游地產(chǎn)的良性發(fā)展道路。