酒店旅游地產成新的經濟增長點

來源：新浪網     作者：周筱    2010-05-17

　　國際旅游島建設的獲批，讓海南迅速聚焦了世界的目光，海南酒店旅游地產也迎來了前所未有的發展契機，海南作為一個旅游勝地，在國際旅游島的建設上升為國家戰略同時，對海南房產業的發展也提出了更高的要求，傳統的房產項目已經遠遠跟不上國際旅游島建設的腳步，那么就需要海南房產的快速轉型，而酒店旅游地產是不二之選。非常榮幸的是經歷了許多的項目，從早期的助理角色到現在自己獨立主持一些項目，從早期的模仿抄襲到現在的自主創意，逐步有了一些從感知到認知的質的飛躍。尤其經歷了眾多的國內項目以后，對中國如何規劃有了自己的體會和一些經驗。下面我講的一些觀點只能代表我個人，希望有更多的機會在這個基礎上我們有分享和交流的可能。

　　作為中國最早與國際接軌的行業之一，酒店業在中國形成了相當大的產業規模，尤其是這些年以來在酒店業的投資非常旺盛。國際連鎖品牌的酒店業非常大力度地進入了中國的市場，內地欠發達地區也有了一些極其旺盛的市場需求，同時局部地區的酒店投資過剩現象已經非常明顯。在我看來局部地區的投資過剩實際上是一種結構性的過剩，而不是總量上的過剩。一般來說，幾乎所有的產業他在涵蓋市場的時候他應該是一個金字塔型，實際上現狀的情況是在許多的地區形成的是一種倒金字塔型，比如說在南方許多的地區，比如東莞地區就是一個比較明顯的例子，可能在很短的將來，在三亞地區可能也會出現這種狀況，甚至我個人認為現狀的情況已經是一種倒金字塔型的結構，這顯然是一種不合理的結構性的模式。

　　從世界其他酒店業發達的國家和地區的相關數字，比如人口規模、商務旅游的客人總量、GDP總量和酒店床位數的總量，這個方面相比，中國的相應數據的對比中并不是一個總量上的過剩，近年來在局部地區的國際大酒店的投資在還債，還這30年經濟高速發展所欠的酒店客房總量不足的債，還的過程當中這種盲目現象比較嚴重。中西部地區正在還這筆債，還這筆債的過程當中我個人認為要非常謹慎和注意，尤其避免結構性過剩的方面要非常注意。

　　中國進行酒店投資的決策和設計之前第一件事情我認為應該有比較科學的決策，現代酒店是西方的產物，是在符合西方人的文化習慣、文化背景、生活習慣和審美情緒的前提下，歷經幾百年的發展逐步形成的擁有相對固定的模式的產品，請注意是一種“產品”。上個世紀八十年代初期正式引入中國以來，國內的酒店幾乎清一色地都在照搬西方的模式，成功和失敗都有。

　　當我們的客人主體是中國人的時候，我們是否應當在符合中國人的文化背景、中國人的生活習慣和審美情趣等前提下，來做符合中國人的審美習慣和生活習慣的酒店，答案當然是肯定的，這一原則應當成為我們作為酒店設計的首要原則，也應當成為產品決策的一個決策前提。

　　這些年來國際品牌的酒店進入中國市場以后都有一定程度的適應中國市場產品的定位調整，以適應中國的文化背景包括生活習慣、消費習慣。有些例子是非常明顯的比如同一個品牌的國際品牌連鎖酒店，當他出現在國外和國內的時候是有明顯的區別的，我相信在座的許多人都有這種明顯的感受，比如大堂的大小。中國酒店的大小如果不大似乎就不能稱之為有檔次的酒店，客房面積也同樣如此。客房面積在大部分的情況下遠遠大于國外的酒店，當然這是普遍意義上的。在國外的酒店幾乎很少設計中餐廳的，但是在國內的酒店必須要設有西餐廳，這個反向的例子很說明問題。對比國際的品牌，在東南亞地區的酒店和國內的酒店的時候都有明顯的差別，東南亞地區和中國實際上在文化背景和生活習慣有許多的相通性，正因為這種不同性也形成了明顯的差異。

　　也就是說這些國際品牌的酒店在進入東南亞和進入中國的時候，他順應市場做相應的變化，我們國內的酒店在投資和決策包括我們作為室內設計師做這個設計的時候應該到了這種階段應該反思一下，或者應該思考一下，我們在這些方面，在適應中國的市場、適應自己的時候我們還能夠做什么。

　　在中國幾個比較發達的地區，比如北京、上海、廣州、深圳，酒店的產品適應性比較容易實施的，這四個城市的國際化程度比較高，國際品牌的酒店在引入到國內的時候，在產品的適應性調整只需要做比較細微的調整就可以適應當地的市場了。

　　我們在酒店業現在有一個流行的說法是“東莞現象”或者是“東莞模式”，指的是東莞各個村鎮容量了數量眾多的高星級酒店，這些酒店大多數取得了良好的經濟效益，他以娛樂、餐飲為主體，以客房為輔助功能的產品模式，幾乎與西方酒店的產品定位理論和經驗是背道而馳的，也與國內大中城市的酒店產品是大相徑庭的，他的產品模式是恰恰英和市場需求的經典的例子，在座可能許多人對東莞的產業結構、商務模式、經濟模式方面有一定程度上的了解。他可能在他的產品結構、模式方面許多人可能有一些負面的看法和影響，但是不管如何，他在適應市場的方面應該說是做的相當經典的一個例子。他的成功經驗值得我們廣大的業內人士和投資者思考和借鑒

　　比如說國內成功的國際品牌酒店，或者是成功的本土品牌酒店，一般都會視酒店里的餐飲和娛樂是負擔，是經營負擔。在北方地區可能尤為明顯，在酒店里面不愿意設置比較大規模的設施，原因在于這些功能無法在社會餐飲和社會娛樂的競爭中形成優勢，反映出來的是極大的品質劣勢和成本劣勢。而在廣大的內陸地區，這一點又是呈反向的，在二線城市中小城市，酒店里的餐飲和娛樂反而是高端的旗幟，這種情況又能說明什么問題？這一點再次印證了產品適應性調整的重要性，不僅如此，在其他功能設計上也存在產品的適應性調整不一樣。這方面我們在許多的設計案例中有許多不同的嘗試。

　　解決的方法是首先要在意識上要重視它，不以累計星級評級的分數為出發點，而以如何迎合市場和消費需求為出發點，或者簡單當作會所對待，當你以對待會所的方式對待他的時候，你會發現你的目標會非常明確，你再處理他空間的劃分以及流線的布置、以及氛圍的把握方面你都會有了明確的方向和出發點。容易對客人形成強烈的吸引力，進而達成客人對酒店的吸引的目的。

　　了解以上的這種現象對我們正確認識未來的酒店走向有很大的幫助，中國的酒店用了不到30年的時間走了西方將近400年的酒店發展歷程可以說中國酒店業是跟國際接軌最早的、最徹底的行業之一，而我們作為新興的經濟體具有后來的優勢，在酒店的發展和創新方面提供了廣闊的舞臺，，我們的酒店在形態上和西方的酒店沒有本質的區別，對于我們新建一間酒店非常有意義，尤其對那些需要改建升級的舊式酒店更加有實踐的借鑒作用。首先我們要在腦海中弱化星級酒店的概念，明晰我們即將新建和改建的酒店，是追求全服務型和有限服務型，拋棄只有功能齊全的高星級全服務型酒店才是高檔酒店的固有概念，騰出思考的空間和時間和科學的決策，選擇何種有限服務和做好哪些有限服務。