十年大考海南旅游地產(chǎn)期待轉(zhuǎn)型

來源：南海網(wǎng)     作者：陳曼莉    2010-07-23

　　十年大考海南旅游地產(chǎn)期待轉(zhuǎn)型

　　十年之前的海南，房地產(chǎn)曾一度耀眼如斗大明珠，卻瞬間隕落，帶來長達(dá)數(shù)年的慘淡局面。

　　如今的海南，憑一紙布告聞名天下，野雞一朝變鳳凰的房地產(chǎn)行業(yè)卻依然在政策變幻中起起伏伏喜憂參半。

　　十年沉痛教訓(xùn)意義深刻，面對眾多業(yè)內(nèi)專家對國際旅游島房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)展的失衡質(zhì)疑，轉(zhuǎn)型似乎成為了海南擺脫常規(guī)房地產(chǎn)行業(yè)受政策巨大影響而沉浮不定唯一的法寶。然而十年都沒有找到方向的改革之路，如何能在當(dāng)前的復(fù)雜背景下闊步前進(jìn)?業(yè)界人士表示，真正的轉(zhuǎn)型契機(jī)也許剛剛到來，隨著“綱要”的發(fā)布和落實(shí)，所有地產(chǎn)人都看到了未來的曙光，這也將是未來海南房地產(chǎn)開發(fā)商將要奉為“發(fā)展寶典”的一本必讀手冊。

　　向可持續(xù)經(jīng)營類房地產(chǎn)類型轉(zhuǎn)變

　　從年初海南靠高漲的房價成為全國的熱點(diǎn)到持續(xù)不斷的高房價引發(fā)泡沫之爭不難發(fā)現(xiàn)，除了海南島當(dāng)前的規(guī)劃發(fā)展和城市規(guī)模與房價的矛盾外，房地產(chǎn)發(fā)展類型的不協(xié)調(diào)也是其中一個主要原因。

　　正如眾多地產(chǎn)大腕聲稱的“房子并非平民消費(fèi)品”的言論，單一的住宅模式明顯不能靠質(zhì)量的提升來體現(xiàn)資源的稀缺性和價格的高昂，如果不能尋求平民與

　　豪宅的平衡，那么就要從根本上體現(xiàn)稀缺資源與高付出的等比性。

　　富力地產(chǎn)營銷總監(jiān)的索穎認(rèn)為，不僅是業(yè)界人士普遍認(rèn)為海岸的房地產(chǎn)行業(yè)不適合內(nèi)地的普遍開發(fā)模式，從“綱要”的內(nèi)容來看，從政府角度出來，住宅產(chǎn)品也應(yīng)該在規(guī)劃的范圍內(nèi)建設(shè)。“現(xiàn)在海南島即便綱要或者政府主導(dǎo)是希望可持續(xù)經(jīng)營有固定稅收房產(chǎn)而不是可住宅性產(chǎn)業(yè)，一賣完了就完了沒有了”。

　　這不禁讓人聯(lián)想到最近海南眾多商業(yè)性地產(chǎn)和區(qū)域的規(guī)劃。金手指地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉勁松也認(rèn)為，未來的海南房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)首選是發(fā)展酒店業(yè)和產(chǎn)權(quán)式酒店。以保證長期持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和收入。

　　低密度建筑絕非浪費(fèi)資源

　　有人戲稱城市建設(shè)就是越來越高的樓宇和越來越多的環(huán)路，但對于海南這樣的有限資源，到底要不要遵循這樣的傳統(tǒng)發(fā)展模式?

　　從開發(fā)較早的三亞灣信步走來，不難發(fā)現(xiàn)海的對面林立的是密集排布的各式高樓，借海景的命名，這樣的房子十分好賣，但除去規(guī)劃的原因之外，不得不承認(rèn)，這樣的密集開發(fā)造就了項(xiàng)目的同質(zhì)競爭和惡性價格競爭，正如很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三亞灣的污染問題更多的是源自于——那里已經(jīng)成為了生活區(qū)而不是旅游區(qū)。

　　針對于區(qū)域特性的發(fā)展需求，也許海南需要的不是單純模式的改變，也同時需要類型的重新規(guī)劃。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南的房地產(chǎn)發(fā)展不能盲目模仿上海、深圳等發(fā)達(dá)沿海城市，而是要在固定的區(qū)域進(jìn)行一些城市外表形象的整體規(guī)劃，比如進(jìn)行樓體高度、密度的限制，以低容積率和分散的建筑分布為主要特點(diǎn)，給繁華都市中的人們一個不一樣的感覺。

　　針對于盲目求高、求大以增加利潤卻不顧及區(qū)域形象的開發(fā)行為，更低的密度和更分散的建筑并非浪費(fèi)，而是一種別樣氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)。

　　風(fēng)情小鎮(zhèn)類主題房地產(chǎn)崛起

　　旅游地產(chǎn)如何發(fā)展一直是令業(yè)界頭痛的問題，海邊的住宅群和酒店不算，再加個

　　高爾夫球場也不過是裝模作樣，旅游景區(qū)里面做房地產(chǎn)卻少有成功范例，似乎海南需要一種特別的模式。

　　一些關(guān)注海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的人也許會注意到，“綱要”中提到的風(fēng)情小鎮(zhèn)概念，業(yè)界人士普遍認(rèn)為，在未來國際旅游島的建設(shè)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多的投入到這種整體旅游區(qū)域的建設(shè)中去，而這也將最終為海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供里程碑式的樣板。

　　有業(yè)內(nèi)人士舉例稱，上海在2002年的時候就開始規(guī)劃一城小鎮(zhèn)建設(shè)，在上海的郊區(qū)離上海市中心50公里范圍里面一鄉(xiāng)九鎮(zhèn)，規(guī)劃完全模仿英國的建筑，比英國還要英國，已經(jīng)成為上海城市建筑的一道風(fēng)景線，并靠著完善的配套建設(shè)使整個上海城市得到一個良性快速的發(fā)展。

　　但一個類似于一個風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)絕非易事，受制于規(guī)劃和實(shí)力等諸多方面的影響，能最終達(dá)成愿望的企業(yè)恐怕只在少數(shù)，更多的房企要如何發(fā)展自己的旅游地產(chǎn)?

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其實(shí)不僅“風(fēng)情小鎮(zhèn)”，“綱要”中提到的很多主題性重要發(fā)展方向都是開發(fā)商努力的方向，比如說一些文化主題、科研主題、教育、文化等等，都有開發(fā)商可以借鑒之處。正如博鰲周邊的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)其實(shí)很多都是圍繞著國際會議會展的角度進(jìn)行的，對于特色的房地產(chǎn)開發(fā)，在海南這樣一個特殊的地方，還需要更深的思考和嘗試。

　　面對全國范圍洶涌而來的降價大潮壓力，也許最終海南房地產(chǎn)商不得不選擇降價這一捷徑，但歷史不會再給我們十年來進(jìn)行相同的選擇，眼下，正是轉(zhuǎn)變考題的一次大好良機(jī)。