“公園旅游房地產(chǎn)”或成海南房產(chǎn)新趨勢(shì)？

來源：     作者：周筱    2010-09-07

海南“國際旅游島戰(zhàn)略”實(shí)施以來已有大半年，在這大半年間，海南的樓市猶如過山車般，上演著跌宕起伏，既經(jīng)歷了瘋狂火熱的追捧，也遭遇過寒冬般的冰封。然而近日，在2010年海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展專家研討會(huì)上，發(fā)展“公園旅游房地產(chǎn)”成為專家們熱議的話題，它被認(rèn)為是——今后海南房地產(chǎn)發(fā)展的“新補(bǔ)充”。而目前，海南陵水已有一個(gè)大型主題公園建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃初步方案已遞交評(píng)審，并有望今年啟動(dòng)，這不禁讓人為海南打造主題公園房地產(chǎn)的可行性更加保有信心。

“公園地產(chǎn)”讓海南兩大產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)

海南以其得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，其主題公園的提出也將是一項(xiàng)促進(jìn)海南旅游、文化等帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要舉措。目前，海南著力推進(jìn)3個(gè)主題公園包括三亞海洋世界主題公園、陵水黎安主題公園和文昌航空航天主題公園；?？谝灿?jì)劃建設(shè)世影博覽主題公園、海南熱帶野生動(dòng)植物園新區(qū)、雷瓊海口火山群世界地質(zhì)公園、東寨港國家濕地公園等四大公園。

業(yè)內(nèi)人士表示，海南自然觀資源豐富，打造主題公園將會(huì)促進(jìn)海南旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的共同發(fā)展。

在過去幾年里，海南也有不少經(jīng)營立于不好的主題公園，比如靈山游樂園、中華民族文化村、海洋主題公園等，不好的原因一方面是公園與本土文化特色結(jié)合和創(chuàng)新不足，再有就是沒能找到一個(gè)可充分利用公園旅游價(jià)值來創(chuàng)造的贏利點(diǎn)，而房地產(chǎn)正是非常適合主題公園開發(fā)的一個(gè)重要的贏利點(diǎn)。公園為房產(chǎn)項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境配套，房產(chǎn)為公園提供一部分穩(wěn)定的游客資源以及運(yùn)營資金，這樣的結(jié)合與互動(dòng)，有效實(shí)現(xiàn)了互惠互利的資源整合，達(dá)到利益最大化。

“任何城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，都會(huì)為周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好，以主題公園為代表的主題旅游項(xiàng)目更是如此。”業(yè)內(nèi)人士介紹到，“早期，小區(qū)建在公園邊，即便是離公園特別遠(yuǎn)，也想方設(shè)法與公園攀上關(guān)系。開發(fā)商充分利用公園優(yōu)勢(shì)，在廣告推廣中，大打公園牌；后來，從‘借景’發(fā)展到‘造景’，一些開發(fā)商開始自己花錢在項(xiàng)目中建設(shè)面積不小的社區(qū)公園，；現(xiàn)在，更多的是要主題公園與地產(chǎn)相結(jié)合，將旅游、娛樂、自然、人文、居住和商業(yè)融為一體。”

“公園地產(chǎn)”在其他城市開花結(jié)果

公園地產(chǎn)，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項(xiàng)目。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園項(xiàng)目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點(diǎn)，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。

一位地產(chǎn)商表示，公園地產(chǎn)的誕生絕非偶然。城市化過程中的積聚效應(yīng)使得城市居民越來越密集地聚攏到城市核心地帶，人們?cè)谧非笮省⒈憬莺涂旃?jié)奏生活的同時(shí)，身心所受的壓力也越來越大，更需要放松及與自然的交流，居住空間因此向外延伸到社區(qū)會(huì)所、園林。

在發(fā)展公園旅游房地產(chǎn)方面，深圳的華僑城不失為一個(gè)鮮活的樣板。華僑城可以說是中國現(xiàn)代意義上的第一座大型主題公園，按傳統(tǒng)思路來看，主題公園完全可以和以自然山水、文化遺跡為特征的原賦性景區(qū)一樣開成“百年老店”。但不可否認(rèn)，單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身即表明了其固有的局限性。尤其是在人們對(duì)旅游休閑產(chǎn)品多樣化的需求已經(jīng)不斷深入的情況下，這種旅游產(chǎn)品的缺陷也顯露無疑。產(chǎn)品的單一化特性已成為其獲得更大發(fā)展空間的障礙，這種狀況亟需改變。

開發(fā)房地產(chǎn)便是華僑城在旅游休閑度假項(xiàng)目之外的點(diǎn)睛之筆。占地29萬平方米的主題住宅小區(qū)坐擁著公園內(nèi)的湖光山色及各種娛樂配套，一開售便為華僑城提供15億元以上的凈利潤，一舉超過旗下四個(gè)主題公園的利潤之和，使集團(tuán)因虧損而增長緩慢的盈利能力得到極大改善。

雖然有成功的案例得以借鑒，但并不是把其模式生硬照搬便可開花結(jié)果。海南擁有自己的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，因此，在借鑒其他城市成功案例的同時(shí)，還需要注意因地制宜。

盲目開發(fā)不可取 因地制宜是王道

專家認(rèn)為，主題公園的建設(shè)不僅僅是為提升居住的自然環(huán)境，促進(jìn)樓盤項(xiàng)目的銷售，更應(yīng)該朝著其項(xiàng)目的規(guī)模化、規(guī)劃的生態(tài)化、建筑的融合化、管理的開放化、配套的完備化方向發(fā)展，滿足現(xiàn)代人更高層次的住房需求，并充分帶動(dòng)區(qū)域乃至整個(gè)城市的發(fā)展。

“公園地產(chǎn)，特別是主題公園地產(chǎn)的運(yùn)作，是一個(gè)片區(qū)運(yùn)營的概念，首先必須有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的主題，否則在開發(fā)的不同階段以及不同的物業(yè)類型方面很難形成合力。”業(yè)內(nèi)人士說道。

“傳統(tǒng)的公園地產(chǎn)大多規(guī)模較小，配套不完善，一般只停留在對(duì)公園觀景角度的利用。而現(xiàn)代的主題公園地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)‘集大成者’，這在‘造園’的時(shí)候一般都要預(yù)先規(guī)劃好。包括區(qū)域大環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、商業(yè)配套、休閑旅游設(shè)施、購物場(chǎng)所、教育配套等，都應(yīng)是現(xiàn)代公園地產(chǎn)應(yīng)具備的。這就要求開發(fā)商有很強(qiáng)的資金實(shí)力和自如控制開發(fā)節(jié)奏的能力。”

海南豐富優(yōu)質(zhì)的自然旅游資源在全世界范圍內(nèi)都可以說是稀缺的，因此，在海南開發(fā)公園地產(chǎn)，必須要謹(jǐn)記環(huán)境優(yōu)先、永續(xù)利用的原則，畢竟自然生態(tài)資源是項(xiàng)目生存和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃，近期、遠(yuǎn)期兼顧”的精神，正確處理保護(hù)與開發(fā)的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設(shè)。對(duì)項(xiàng)目周邊原來的景區(qū)、景點(diǎn)，可與之開展多種方式的合作經(jīng)營，并在尊重歷史、科學(xué)保護(hù)的前提下，重新進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、擴(kuò)充和完善，加強(qiáng)項(xiàng)目間的深度整合，以與新開發(fā)項(xiàng)目互為補(bǔ)充與呼應(yīng)，豐富、提升整個(gè)區(qū)域旅游的游歷空間與內(nèi)涵，這也是此類項(xiàng)目更重大的意義所在。

　　相對(duì)于其他單純的旅游或房地產(chǎn)項(xiàng)目，公園旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目最主要的特色和優(yōu)勢(shì)在于其項(xiàng)目組合的開放性、休閑環(huán)境的可控性和在景觀與配套上具有唯一性的房地產(chǎn)，這些優(yōu)勢(shì)是難以復(fù)制且稀缺的，在美麗的海南島上更是如此。而眼下，隨著“金九銀十”的到來，這既是海南旅游旺季的開始，也將會(huì)是房地產(chǎn)業(yè)升溫的時(shí)期，因而，公園地產(chǎn)的開發(fā)形式是既符合了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的內(nèi)在要求和市場(chǎng)需求趨勢(shì)，還將獲得快速、持續(xù)的發(fā)展，無論對(duì)國際旅游島的長遠(yuǎn)建設(shè)還是海南房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展來說，無疑都是一個(gè)被寄予厚望的新亮點(diǎn)。